富力降杠杆样本:包销、退地、维权

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  富力董事长李思廉(右)

  今年3月份,耿直Boy李思廉对着记者们说:

  “万科说活下去,是提醒我们活下去”。他还判断,“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。”

  后面的事情,大家都知道了,富力(02777.HK)开始暂停拿地,公司全员卖房。

  大家恍然大悟,李思廉说的原来是真心话,富力也要努力活下去。

  第二句话后来也被验证,海南放松了落户条件,等于间接放松了限购。

  不过,还没等到政策放松,富力在海南的旗舰项目红树湾,遭遇环保风暴,被政府限制销售。

  李思廉有点慌,后来就环保问题告诉记者,“已经按照有关部门的要求去做了,但这么庞大的建设,确实有一些破坏。”

  这样的回答,让富力的公关真的好难。这样看起来,李思廉和王石一样,成为了公司公关部门最需要公关的人。

  相较于李思廉,富力公司的宣传人员,则“专业”多了。

  前10个月,富力实现了1066.4亿元销售额,超出市场预期,富力的宣传稿件,迅速标红标粗“稳健运营”、“资金链安全巩固”等字眼。

  而事实上,富力的净负债率已创新高,攀升至230%。

  销售额上,富力在全国排名第21位;有息负债上,富力排名第7位,呈现出巨大安全落差。

  一个人越缺什么,就越炫耀什么,大概也可以指富力这种情况。

  富力从广州旧改起家,江湖人称“每一根烟囱倒下,背后都有富力一份功劳”。2005年富力上市,成为内地房企在港募资最多的企业,一时风光无两。

  那时候,李思廉和王石在博鳌打赌,王石说你最好别做商业地产,不然可能会有麻烦,李思廉夸下海口,“不用你操心”。

  后面大家也都知道了,李思廉自己操心够了,销售规模上被华南兄弟们一个个甩在身后,负债率高企不下,房屋质量问题引发全国业主维权。

  2011年底,富力低价购买的深圳凤凰球队冲超成功,张力在庆祝会上说出一句经典的话,“用咸菜的价格,做出了烧鹅的味道”。

  这么多年了,这一思维再次上演,富力收购万达的酒店,狠狠的砍了价格,也狠狠的为自己加上了杠杆。

  下半年,李思廉亲自起草文件,核心思想是不惜一切代价卖房、回款,原则上暂停拿地。富力到了降杠杆的关键转折点。

  坊间传言的富力号召“全员卖房”,卖不出去自己买,实际效果有待考察,但快速卖房则是有方法的。

  为了达成快速销售、回笼资金,富力在行业内首创“不开盘直接包销”的方式。

  富力将在建楼盘直接一次性卖给投资商,一次性回笼资金,再由投资商分销给小业主。这种方式应用在富力广东省部分项目上。

  全员卖房、包销、打折,富力需要以任何方式卖房,在2019年最后两月实现600亿元销售额,方能完成全年目标。

  不过,富力历史上也多次出现过,完不成全年销售目标的情况。

  暂停拿地也有了样本,富力退出了此前与时代中国(01233.HK)在汕头的合作项目。

  天眼查数据显示,10月11日,富力地产子公司“惠州富茂房地产开发有限公司”,从汕头市凯业房地产开发有限公司中退出。

  今年年初,时代中国和富力地产争夺汕头澄海区奥飞广场东侧土地,经过三轮报价后,时代中国以6.38亿元拿下,折扣楼面价约为4546元/平方米。

  这是时代中国第一次进入汕头拿地,拿地后不久,时代便引入富力地产联合开发,富力地产占股高达50%。

  上述地块地价分两期支付,第二期土地款为3.19亿元,约定支付日期为12月25日。在支付土地价款前期退出合作,富力确实在践行资金“只能进不能出”的原则。

  降杠杆的途中,富力也遭遇到一些麻烦,不得不把收进腰包里的钱再次拿出来。

  惠州富力湾相当于广东版“红树湾”,位于惠东县稔山镇范和湾跨海大桥旁,总建筑面积超过500万平方米,原本该项目由富力联合世茂集团打造,后来世茂退出了。

  富力湾2011年底首次开盘,至今仍然有新品在售。随着早期销售区域陆续交房,富力湾正遭遇业主激烈维权。

  2019年来,富力湾项目公司作为被执行人,已执行212次,执行金额高达3635.9万元,从几千元到几百万元不等,后续还有上百起案件等待判决与执行。

  表面上,业主的维权点是富力延迟办理不动产权证;实际上,业主们发现,自己购买的商品住宅,产权年限只有40年,而当初富力约定将办理70年的不动产权证。

  按照规定,通过补缴地价,富力可以将土地产权年限延期至70年,但这又需要一笔钱。除了这个问题之外,富力湾的业主还控诉虚假宣传、质量问题、配套落空等问题。

  无论是足球,还是地产,到最后会得出真理。

  “咸菜就是咸菜,烧鹅是烧鹅,烧鹅都不一定有烧鹅的味道,咸菜则肯定只有咸菜的味道。”

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