忘了美股吧！房地产才是美国未来十年投资王者

来源：金融界网站

如果你有一笔闲钱，未来十年都不会用到，那么你觉得下面哪个选项才是最佳的投资对象——股票、债券、房地产、现金、黄金/金属，还是比特币/虚拟货币？

这是不久前Bankrate网站一次投资者调查的问题，超过1000位美国投资者接受了调查，猜猜结果如何？房地产以巨大的优势胜出。股票每找到两位支持者的同时，房地产就能够找到三位。

是这些投资者发现了什么秘密？是理财规划师们多年以来所说的都是错的？为了找到问题的答案，MarketWatch刊文进行了专门的研究，试图从历史数据当中找到答案。

表面上看来，这些支持房地产的投资者肯定是金融历史没有学好。数据显示，1890年至今，美国房地产投资扣除通货膨胀后的真实年平均回报率只有区区0.4％（依据Case-Shiller全美住宅价格指数和消费者价格指数），而同期内，标普500指数（含其前身）的表现要好得多，计入股息的真实回报率达到了6.3％。

即便是长期美国国债，其表现也要好过房地产，根据通胀调整后的真实年均回报率为2.7％。

如果本文只是到这里结束，那么其实也就没有写作的必要了，因为在财经领域，这些早已是老生常谈。

事情怎么可能那么简单？关键是，目前股市和债市都已经严重高估了，因此，单说下一个十年的话，房地产胜出已经不仅仅是有可能，而是有很大的成算了。

也许，投资大众其实比我们以为的要聪明得多。

不妨从债券未来十年的回报前景开始研究。目前，十年期国债收益率为2.1％，较之十年期盈亏平衡通胀率只高出0.3个百分点（盈亏平衡通胀率为正常国债与同期限抗通胀国债的利率差）。这也就意味着，目前市场认为，未来十年内，扣除通胀，你从这些国债身上最多只能获得0.3％的年平均回报率。

当然，一旦通胀未来的恶化情况超过市场当前的预期，你就可能0.3％都拿不到。

下面看看股市的前景。考虑到影响股票投资回报的因素要比债券多得多，复杂得多，因此要预测股市的未来也要难得多。不过，我们至少知道，根据几乎所有主要估值指标，美股目前都是处在高估，乃至极端高估的区间。与此同时，如果你还打算为高估辩解，就会发现低利率将让你难以措辞。

考虑到这种高估的现实，投资者完全有理由预计未来十年当中，股票也会和债券一样，只能交出远低于历史平均水平的答卷。那么，到底是低多少呢？Research Affiliates的预期是，未来十年，标普500指数根据通胀调整后的真实年均回报率将只有0.5％，而美国长期国债更惨，将只有-0.7％。

还有更悲观的看法。波士顿的GMO估计，标普500指数从现在到2026年的真实总回报率将为-4.2％，美国长期国债真实年均回报率-1.1％。

当然，所有这些都只是预期，而且也有一些其他公司要比这两家乐观一些。不过，至少这两家公司的预测说明，文初Bankrate调查当中的人们之所以会选择房地产，很可能并不是因为他们缺少知识和思考。

股票熊市中的房地产表现

在确定房地产或者股票到底哪个未来十年将更为出色时，还有一个因素必须纳入考虑，即在股市下跌的周期内，房地产表现如何？现在，很多人对金融危机期间房市的可怕表现记忆犹新，肯定会想房地产要比股票风险更大，最好敬而远之。

然而，从历史宏观角度着眼，大家就会发现，房地产市场那一次的表现其实更像是个例外。1950年代至2007年的全部美股熊市期间，除了一次之外，Case-Shiller房价指数全部都是上涨的，而且哪怕是下跌的那次，也只跌了0.4％而已。

还有一点必须明确的是，Case-Shiller指数的波动要比股市轻得多。比如，以年度回报标准误差为参照，房价指数的波动强度只有股市的40％。很多人之所以会产生房市风险更大的错觉，是因为人们在购房时往往会诉诸贷款，而杠杆手段自然就会放大风险，但是归根结底，这风险是源自于贷款，而非房地产本身。

因此，如果你相信美股在下个十年迟早要遇到一波大熊市，也许真的还是选择房地产比较核算，而且后者风险也要小得多。