风向突变！深圳二手房普宅满2年免增值税，王牌城市限购松动

不用任何怀疑，11月11日，绝对是全球都在关注中国的一天，一个中国民间形成的购物节，一个钟头的销售额就能超过很多国家一年的GDP。不过，楼市资本论发现今天的新闻主角除了杭州电商，还有深圳楼市。

楼市资本论获悉，11月11日，深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。经过致电深圳税务热线12366求证，工作人员证实了这一消息。

楼市资本论认为，深圳从诞生起就是“特区”，特区的事也从来不是小事，影响都很大。豪宅税的调整或预示深圳这座王牌城市已吹响，一线城市限购调整的号角。

【一】深圳楼市利好，买套房能省数十万

楼市资本论认为，这可绝对是对深圳楼市的重磅利好。先来看看，业内权威人士的看法：

刘晓博：

1、深圳二手房活跃度会大幅提升，因为交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。深圳二手房的冬天，终于过去了。2、二手房活跃之后，新房供不应求的局面会有所缓解。但另一方面，也会催生更多的换房需求。所以，抢购新房的压力仍然较大。3、二手房价格会有所上涨，减税的红利会被卖方、买方共同分享。4、由于活跃度增加，政府的总税收反而可能会上升，不会因为减税而下降。5、由于深圳住房自有率极低，再加上有严格限购。所以，这次楼市的大利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭，会带来一系列增量内需。买房、换房之后，紧接着就是装修、买家具、买家电等。所以，这对于深圳稳增长有正面作用。6、深圳楼市的炒风会再度炙热吗？应该不会，因为深圳是四大一线城市里唯一实施了住宅限售的，限售期是3年。另外，在深圳离婚买房也是受限的，这在一线城市里也偏严格。

楼市资本论概括一下就是：这是对刚需买房人和卖房人交易成本降低，政府税收增加都有利的大好事，还不会影响 “房住不炒”的楼市调控目标。

说起来深圳的豪宅标准调整上一次还是2015年，锚定当时豪宅制定的标准在继续执行，显然已不合时宜。三个月前，深圳规委发言人王锋，在公开回复对非普宅标准质疑时，说：“深圳“豪宅税线”暂时不会上调，虽有不合理处，但为稳定房价不宜轻易调整。”

今天王锋再次发言：“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

暂且不论，这次政策出台的背后是不是因为GDP增速低于预期，需要刺激经济。政策出台后，人民群众喜大普奔的效果已经形成，很多网友已经在朋友圈传播起政策调整后的利好案例：

1、以南山为例，之前一套120平米，市场价1000万，原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新的144平米以下满两年免征增值税，就可以免征37万增值税。

2、龙华某中介反馈，从龙华国土局取证交税，以一套港铁天颂81平3房为例，豪宅增值税减免，省了23.4万。

楼市资本论认为，一般而言楼市调控有两个方向，一个是控门槛资质，决定谁能买谁不能买；一个是控交易成本，决定房屋买卖的难易度。本次调控偏重后者，以降税负的手段实施，其实是定向对能够买房的群体释放利好，这也是为什么住建局人员表示深圳 “房住不炒”政策没有变。

正如热心网友的举例，二手房交易最重要的是两个税，增值税和个税。其中增值税是大头，个人所得税和契税都比增值税少很多。豪宅税免征后，只要满2年的房产交易，轻松就可以省出来数十万。所以，这是真金白银级的大利好。

【二】一线城市 “非普住宅”标准等有望调整

作为特区的深圳，继成为国家级战略粤港澳大湾区的核心城市之一后，于今年8月18日，又迎来中央钦定的建设打造“中国特色社会主义先行示范区”重任，要将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

所以，深圳一定是座标杆城市，尤其对同级别的一线城市北京、上海、广州来说，示范意义重大。

比如说北京，北京的普宅线，比起深圳的豪宅税，有过之而无不及。北京的普宅标准，是2014年颁布的，5年没有更新，相比深圳2015年公布的标准，理论上来说，失真率更高。先看判定标准，北京市普通住宅的标准中，最苛刻的是依照房子所在区域，对单价或总价的限制。

据了解，2014年9月，北京更新普通住宅价格认定标准。五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套的，都将认定为普通住宅。

举例说，如果购房人购买了一套五环内、容积率1.76的住宅小区的90平方米户型，当单价不超过39600元/平方米，或者总价不超过468万元，才可被认定为普通住宅，否则就是非普通住宅。与深圳的豪宅税类似，是不是非普直接决定了买房人的首付成本，对于一些二套购房者差别能大到上百万元。

图片来自北京买房人

楼市资本论发现，最尴尬的还是“限竞房”被豪宅，购房人发现，被用于满足刚需和刚改人群的限竞房，近两年，绝大多数限竞房都遇上了被“非普”的尴尬，而普宅与非普通住宅之间，首付最多可差出两成。有媒体统计，今年北京开拍销售的45个限房价项目中，纯普宅仅有2个。

北京日报发文呼吁“普宅”标准调整

楼市资本论相信，随着深圳的带头示范，一线城市北京的非普政策调整值得期待，上海、广州多半近期也都会有新的楼市利好政策出现。

【三】回顾上波深圳行情，一线楼市或再被提振

事实上，作为房地产热点城市，深圳不论是楼市调控政策出台，还是引领全国房价趋势已不是第一次。借着这次政策调整，我们再回顾下上波一线城市的楼市行情演变。

楼市资本论注意到，在2013和2014年，深圳中心区的房价大概在四万左右，比起京沪大概低了将近50%。

2014年，受整体宏观经济下行，房地产市场迎来一波低迷周期。出于维稳心态，政府从财政及货币政策上发力托市。2015年初，央行二月内连续降准降息。3月30日，中央发布330新政，市场信心逐步恢复，楼市出现反弹。深圳楼市启动最早。

政策一：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。政策二：使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。政策三：个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

“330新政”一出，深圳房价、成交量即出现明显上涨，部分地区涨幅达到40%。资料显示，2015年深圳新房卖了6.64万套，二手房卖了近14万套。也就是说，一年内深圳卖掉了20多万套的房子。

据了解，当时北京上涨了4.7%；广州上涨了4.2%；上海房价上涨了6.8%，更是出现了六年来成交新高。

更为重要的是，深圳的这一波涨势，顺利打响了全国楼市上涨第一枪，尤其是受政策影响较大的一线城市。深圳之后，上海的上一轮启动时间，在2015年的5月份左右，比深圳晚两个月。随后到了2016年4月份，北京的房产市场开始整体启动，之后几个月成交价格迅速拉升，形成暴涨行情。

业内人士称，深圳楼市是中国房地产的晴雨表，深圳楼市稳定了，全国楼市就稳定了。如今，深圳楼市利好频频，行情向上明显，其他一线城市的民众，特别是刚需们观望的心也开始有了激动的迹象。

楼市资本论认为，“中国特色社会主义先行示范区”深圳释放二手房普宅满2年免增值税政策，不仅提振深圳二手房市场，更是在市场趋紧的形势下，对一线楼市的有力提振。总之，这件事或只刚刚开始。未来，让我们拭目以待。