业主委员会没有经过合法选举成立，签订的物业服务合同有效吗？

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随着城镇化速度越来越快，新建小区与老旧小区实行物业化管理都越来越多，但是目前提供服务的物业公司良莠不齐鱼龙混杂，因而本是向业主提供服务的，进驻以后反客为主，给业主带来了越来越多的不便与麻烦，由此产生纠纷矛盾，最终升级到违法犯罪，物业公司的员工明明干着违法侵害业主的事情，却自以为自己是实施合法正确的服务手段。

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上个月律师进社区活动时，值班律师电话接待了咨询者魏师傅，由于他所在的小区物业公司服务期限将要到期，新来的物业服务并不能令业主满意。然而不久前去找业委会反映，原来业委会成员告知他们这届业委会早已届满，于是在了解情况过程中不经意间发现，新的业委会选举时选票涉嫌造假，魏师傅及其家人、邻居所投选票均不属实，选票均为他人代填，这就导致业主委员会成立不符合法律规定。

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业主委员会非合法成立，却代表业主与物业签订的物业服务合同，是否有效呢？业主委员会的成立应当符合《物业管理条例》及相关地方法规的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身没有对外签订合同的民事权利能力，其依据全体业主以业主大会的形式给予授权才能有权对外签订相关合同。未经合法举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业服务合同的授权，其对外签订的物业服务合同应当认定为无效。

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根椐《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。“业主合法权益”不仅包括侵害业主的实体权利，也包括程序性权利。业主与业主委员会之间的关系，与企业单位和其法定代表人的关系截然不同，物业服务关系到公共利益，未经合法选举产生的业主委员会，其对外签订的物业服务合同，凡是事后没有取得多数业主同意的，都将依法认定为无效。因此我们建议：物业服务企业在向小区提供物业服务之前，应谨慎审查该小区业委会是否合法，以免所签订的物业服务合同无效带来的经营分析；同时小区的业主委员会成立时，应遵循法律规定的程序，依法选举成立，以免成立不符合法律规定，导致后续工作开展无效带来的不必要的纠纷。