2019仅剩50天!土地市场还有多少捡漏机会 ?

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  前言

  根据亿翰智库10月月报,土地供应同比增长,但环比减少;同时土地成交量、成交楼面价走低,土地流拍环比增加,多方面说明10月土地市场的冷淡以及企业拿地更加谨慎。

  在这样的背景下,我们试图住宅用地供应计划角度看2019年最后两个月城市住宅用地的供应情况

  一、住宅土地供应计划同比提升

  郑州涨幅最快

  从我们监测的城市来看,2019年23个城市住宅用地供应计划面积合计为12826万平米,相比2018年略有增加,同比增长6%。其中郑州、西安徐州全年住宅用地供应计划超千万平米。 一线城市中的北京住宅用地供应计划与2018年相比同比下降21%,2019年住宅用地供应计划950万平米,其中商品住宅用地供应计划600万平米,但要求下限300万平米,另有保障性住房供地计划350万平米。广州住宅用地供应计划维持在2018年水平,为562万平米。深圳住宅用地供应计划增长38%至150万平米,主要是由于基数偏低的原因。 另外,合肥、西安、佛山、南通、无锡降幅均超过10%;而厦门、长沙、南京、成都、郑州等住宅用地供应计划增幅超过20%,以郑州涨幅最甚。

  二、住宅用地供应计划完成度提升

  但难有爆发式增长

  根据整理的23个城市国有建设用地供应计划,我们通过住宅用地供应计划对比2019年1-10月各城市住宅用地供应总量,来测算2019年住宅用地供应计划的完成情况(完成度=2019年前10月住宅供应总量/住宅用地供应计划)。 经过测算,23个城市前十个月住宅用地供应计划完成度平均为73.8%,有10个城市完成度低于平均值,其中深圳、厦门完成度在30%以下,郑州、东莞也低于50%。北京虽然完成度同样较低,但是指标要求下限是300万平米,理论上已经完成了年度住宅用地供应计划的最低目标。那相比2018年又如何呢? 我们统计2018年同期23个城市住宅用地供应计划的完成度为68.2%,其中有15个城市低于2019年,也就是说,2019年住宅用地供应的完成度已经超过2018年同期,主要是部分城市的住宅用地供应计划完成度有较大幅度提升,进而带动了总体完成度的增加。根据2019年前十个月的住宅用地供应计划完成情况,在仅剩的最后两个月若想完成指标,那么城市住宅用地供应或将继续放量,但是土地市场经历了上半年的火爆外,下半年成交冷却,市场持续低迷,若再增加供给,容易造成供需失衡。

尤其是从10月单月土地市场的表现情况来看,我们认为住宅用地供应总体会保持增长,但难以实现爆发式增长,部分城市的住宅用地供应计划能否完成也有待商榷。

  

  三、供需两端可供应住宅用地余量充足

  如果土地市场保持上半年的余温,则全年的土地供应计划还是有概率实现的。但偏偏,下半年土地市场表现不尽人意。那么到目前为止,在土地市场成交低迷的情况下,各城市还剩下多少土地呢? 我们将从供给端需求端分别测算2019年11-12月各城市还能供应多少住宅用地。

  1、供给端:

  15个城市可供应住宅用地2176万平米

  我们统计了23个城市2018年住宅用地的供应情况,并根据住宅用地供应规模与住宅用地供应计划的比值得出各个城市的住宅用地供应完成度,我们发现2019年大部分城市土地供应计划根据2018年的完成情况有向上或向下的调整。在此基础上,我们假设2019年这些城市实际土地供应延续2018年,并计算出11-12月住宅用地的可供应土地。 根据下图,沈阳、苏州、泰安等城市2019年前10个月的土地供给面积已经超过2018年全年;济南、西安、南通、成都、武汉郑州后两个月剩余可供应住宅用地超过200万平米,如果要保持2018年的住宅用地供应规模情况,11-12月需要加大供地力度。

  2、需求端:

  成交冷淡,超七成城市仍有足量土地可供应

  2019年土地市场成交的减少,调控政策和融资监管的加强使整个行业进入下行周期,导致企业拿地更加谨慎保守,只有对高质量、高价值地块才更为积极,从而也使流拍增加。 我们比较了2019年23个城市住宅用地供应计划和前10个月住宅用地成交面积,福州(主城区)已无土地可供,沈阳大连可供应的土地都在10万平米以内。住宅用地可供应面积超过100万平米的有13个城市,其中郑州可供应住宅用地高达1127万平米,住宅用地供应计划几乎难以完成。

  

从目前来看,如果从各城市月度成交面积估算,有超7成的城市尚有大量土地可供应,但这些土地能不能去化还要看企业的资金实力和布局导向。
图表:2019年23个城市可供成交的土地

  

  综上所述,2019年前10个月23个城市住宅用地供应计划完成率超过70%,从10月单月土地市场的表现情况来看,我们认为住宅用地供应总体会保持增长,但难以实现爆发式增长。从供需两端看,各城市可供土地充足,但土地成交的低迷能否去化也是一个难题。而且融资渠道的收紧使房企面临资金压力,对待拿地的态度偏谨慎且保守,需求不盛,长此以往土地成交价格面临下行压力。不过对于部分供给充足的高能级城市,资金雄厚的实力房企可以给予更多关注。

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