"贴身"感受楼市过后,我终于开始相信,往后房价可能真的涨不动了

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  1,

  最近,笔者利用周末闲暇之余为大家踩盘,由于平时关注政策面的消息和分析宏观层面的数据较多,对市场的深入调研较少,没有结合实际出发,这导致大家对市场认知会多少产生一些疑惑。

  比如前不久有网友留言,为什么看到网上都说房价降了,可真到市场一看,房价仍然居高不下呢?

  其实大家会有这样感觉,原因无非有三种:

  第一种有可能是某些楼市的报道失实,比如:作者没有理论和实际相结合;

  第二种是每个地区情况有所不同,比如:一线城市降了,不一定二线城市也同样会降;

  第三种是个人对楼市的感知有误区,这包括参与楼市的程度,每个人对楼市的理解,以及对房价变化的感知度。

  所以,一方面,除了作者要结合多个角度来反馈当前楼市的真实现状,另一方面,每位购房者也要结合自身的需求来加强对楼市的理解。

  

  2,

  笔者认为,当前的楼市简单来说无非就是"新房"和"二手房"两个市场。

  新房因为需要摇号,价格按照政府备案价来进行,楼盘每一次开盘,都相当于在一个独立的"小市场"开展,但新房价格由于调控限价政策,普遍低于市场价,同时每一批次的开盘价格可能会有所上涨。

  这就导致一些刚需朋友上一批次开盘买房,满怀热情的参与摇号,结果没中。等下一批次再看,痛诉无良开发商居然又涨价了,所以大家认为楼市新房市场整体还在涨。

  而二手房市场挂牌价通常会高于成交价,房产经纪人一般按照挂牌价来对买家进行报价,但经过买家和卖家之间讨价还价,成交价会有所下降。比如前不久一位网友买了一套二手房,挂牌价120万,由于业主急售,加上网友及时通过实际成交价可能只有109万。由于普通人无法获取成交价的一手数据,所以就认为挂牌价就是房价,并没有出现下调的趋势。

  

  3,

  在上半年,不少城市房企抢地,土地市场有些火爆,当时笔者就党报9月刊文"开发商抢地易陷入两难境地"发表了一些自己的看法。当时我个人比较担心,虽然政策要求稳定,不允许房价大涨,但开发商抬高地价似乎对房价上涨非常自信,这将导致房价的走势更加扑朔迷离,说不好,房价还可能出现稳中有涨的局面。可是通过对当地新一线城市楼市进行"贴身"踩盘过后,笔者终于开始相信房价"涨不动"的事实。

  从新房市场来看,"打折促销"已成为常态,笔者通过多个楼盘的房产销售了解到,除了一些摇号剩余的楼盘开始直接降价优惠之外,一些开发商直接开启了打折让利的卖房模式,一方面证明房企融资不畅的背景下,资金回笼不乐观,另一方面证明市场观望,房产销售人员也面临较大的压力。这和此前党媒传来的2条消息完全吻合。

  ①党媒11月1日刊文楼市观望情绪浓厚,房企销售压力大。其中提到市场观望情绪浓厚,住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看,房企四季度的销售压力依然存在。

  

  ②党媒11月7日再次刊文大型房企四季度销售压力继续增加,其中同时提到今年楼市"金九银十"落空,商品住宅成交乏力。根据58同城安居客发布的《国民安居指数报告》显示,进入四季度,房产从业人员信心和购房者信心均出现回调,同时房企仍存在一定的项目去化压力。

  

  从二手房市场来看,"有价无市"仍然延续,对比去年同期成交价已经出现了近10%的回调,同时二手房库存量有所回升,很显然房价已经开始在释放风险,这对于刚需买房有利。

  

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