律师V访谈：房产交易处处都是“坑”？这篇秘籍你要好好瞅

买房遇难题怎么办？

房产特攻队帮你解决！

今天,项城936房产特别节目邀请到了咱们河南省明辨律师事务所的秦宏伟律师，为车友们解疑答惑交流有关于房产一些法律上的相关问题。

秦律师是法学本科学历，毕业于郑州大学法学院。同样也是爱心人士、学者型律师、项城市政协委员。

做律师已经很多年了，做律师后先后创办了周口律师网、参与成立了周口仲裁委员会项城案件受理中心、参与创办了中原爱心传播院、并积极参加各种公益活动，先后成为聚善资助爱心团队、雷锋车队、爱心联盟等爱心组织的公益律师、也有幸被推荐成为项城市政协委员、并成为项城市人民法院的民主监督员。

很多车友都关心一个问题：在法律意义上，购房时的定金和订金的区别？如果付了订金或定金能不能退？

秦律师说：

具体来说，“定金”是法律上的概念，是履行合同的保证金，定金具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

但是，并不是所有的“定金”都不能退还。如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

购房定金合同纠纷如何处理?

1、首先要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。

2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。

3、再次，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金;

4、如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等)，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还;

5、谨慎签订定金协议，在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金，另外定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同;

6、为了避免发生纠纷，任何承诺最好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。

那么推迟交房。如果开发商逾期交房我们该如何维权？

起诉是最好的方法！对于开发商逾期交房的处理：

１、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

２、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

３、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。

房子没问题办理房产相关手续时需要注意什么？推迟办理房产证该怎么办？

根据我国现行的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。

在确定是出卖人原因的前提下，相关司法解释中明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形：

·一)在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的

·(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;

·(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。

逾期不办理房产证如何处理?

商品房出卖人逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任。合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

解决逾期办证问题，通常有四种途径：

和出卖人协商、向消费者协会投诉、仲裁和诉讼。

开发商逾期办理房产证承担什么法律责任?

开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

房产面积缩水怎么办？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%),按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

(二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

房屋质量不达标怎么办？

1、修复

2、解除合同，退房

3、可要求违约金及赔偿损失

4、追究侵权赔偿责任

商品房的侵权责任，就是因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。