三季度个贷余额增速放缓，房价涨不动了？

买房是大多数年轻人都要考虑的一件大事。有的年轻人为此掏空六个钱包才勉强上车，有的人缺乏后援，只能求助金融机构，支付三成或者更低的首付款，余下部分都用贷款。

近年来，我国个人住房贷款余额呈现持续增长的态势，住户部门杠杆率不断攀升，房价一路上涨。

近日，易居房地产研究院发布《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》（以下简称《研究》）显示，2019年三季度，个人住房贷款余额增速环比、同比均放缓，但住户部门杠杆率继续上升。这释放出什么信号？对房价和计划买房的刚需们有什么影响？今天我们一起来看看。

房贷余额新增额绝对值处历史较高位

这些年，大家为了买房，找银行借的钱越来越多，压力也越来越大。

历史数据显示，2004年四季度至2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。

但从2015年至2017年四季度，只用了短短3年时间，个人住房贷款余额迅速攀升至21.9万亿元。

回顾历史数据，每一轮个人住房贷款余额余额的攀升都与国家的刺激政策相关。如个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。又如在国家一系列去库存利好政策下，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%（如下图）。

图表来源：《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》

《研究》指出，2017年一季度个人住房贷款余额增速高峰过去之后，从当年二季度开始，个人住房贷款余额同比增速出现回落，此后8个季度连续保持回落。

据央行数据，截至2019年三季度末，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速比上季度末低 0.5个百分点，比上年同期低1.1个百分点。

值得注意的是，个人住房贷款余额增速放缓了，但新增绝对数额仍处于历史较高位（如下图）。随着房价的上涨，首付款、贷款数额都水涨船高。大家攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度，为了追上房价，人们只能从银行多贷一点钱。

图表来源：《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》

全国住户部门杠杆率继续上升

居民部门的杠杆率也能反映人们买房负担的变化。

根据国际清算银行定义，居民杠杆率指的是一国和地区居民部门的债务与GDP之比。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：

当住户部门杠杆率高于30%时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定。

《研究》指出，从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升。

根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2018）》， 2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。

据WIND数据显示，2018年底，我国住户部门杠杆率为53.2%。《研究》测算，2019年三季度，我国住户部门杠杆率继续上升至56.3%，环比上季度上升1个百分点，同比去年同期上升4.1个百分点。

图表来源：中国人民银行、国家统计局、易居研究院

需要注意的是，居民债务余额与GDP之比只是衡量居民部门杠杆的指标众多之一，这种度量方法使用最广，但选用 GDP 为分母忽略了国家间国民收入分配差异，导致中国居民部门杠杆存在被低估的情况。

因此，有分析认为，使用居民可支配收入替代 GDP对居民杠杆率的衡量更合理。由下图可看出，随着分母的改变，我国居民杠杆率大幅上升至122%。 也就是说，很多居民现在都是“负翁”。

居民部门还能继续加杠杆吗？

从历史数据来看，每轮住户部门的杠杆率走高都伴随着房价的一路上涨，杠杆率与房价之间总体呈现正相关关系。也就是说，信贷政策越宽松，人们借钱买房意愿越强，杠杆率与房价一起走高。因此，信贷政策走向、居民杠杆率一定程度上能帮助我们判断房价的走势。

今年下半年以来，首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期开始转变。

7月底，央行发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

9月监管严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等，多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。

国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制，但从各地的执行情况来看，与之前的贷款利率相比基本保持稳定，金融机构对实体经济的支持不断加强。随着房价止涨城市增加，居民对楼市的态度趋于谨慎，贷款意愿也会随之减弱。

易居房地产研究院研究员沈昕认为，目前来看，短期内房贷政策很难全面放松，若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，部分城市房贷利率还有可能进一步小幅上行，四季度百城房价指数环比涨幅将继续收窄。

怎样才能安心上车呢？对个人而言，最关键的就是充分预估风险、控制好杠杆率，一般来说，每月还款在尽量保持在收入的50%以下较为合适。如果条件有限，可先选择过渡盘，不要贪图一步到位。

看完文章，你有觉得周围买房的人是在减少吗？欢迎在评论区里和小麦讨论，记得要关注小麦理财~每天科普一个财经知识，从此理财达人就是你！