万科"降薪"的背后，楼市放缓和郁亮的加杠杆

近日，万科“薪资大调整”引发热议！

据万科员工透露，薪级体系由过去的28级扩展为50级。由于职级和薪级的变化，大部分雇员薪资结构也随之调整，新的薪资采用“低底薪，高绩效”的组合工资。

本次职级调整早于去年年底开始启动，今年9月份开始在各个区域实施，主要动作是下调基本工资并将其加入绩效工资中。有报道指出，万科一位高级经理级别的以前的薪资结构是底薪14400，绩效薪资3600，现在是底薪7600，减少的底薪部分变成绩效。若按此计算，这位高级经理的底薪降低超过40%。

在楼市增长放缓的背景下，“低底薪，高绩效”的薪酬结构，本质上就是在压缩员工薪资成本。

2019年10月，万科合约销售金额约为433.8亿元，同比下降约19.77%。合约销售面积约为433.8万平方米，同比增长下降约20.51%。今年前10个月，万科销售了5189.9亿元，同比增6.9%，2016年前10月至2018年前10月，万科销售额增速分别为52.80%、38.80%、12.25%。由此可见，销售额放缓幅度较大。

业绩增长放缓，可能是公司薪酬调整的关键因素。还有一个因素是公司此前加杠杆冲规模带来的成本压力，在遇到业绩放缓的时候，成本控制就不得不摆上桌面了。

郁亮时代的万科加杠杆！

加杠杆的背后，是行业地位下滑后的焦虑！

在2016年，万科首次跌落榜首位置。此前七年，万科一直牢牢占据榜首！

也就在2016年结束后不久，宝能万科大战也结束了 ，马放南山，王石归田。王石正式退休，郁亮成为万科董事长！

2017年，万科进入郁亮时代，之后的资产负债表和经营策略发生很大变化。

两年多的时间，万科资产负债率从2016年末的80.54%，上升到2019年9月末的85.06%，上升了4.5个百分点；总资产从2016年的8306亿，上升到2019年9月末的1.64万亿，近乎翻倍。负债从2016年末的6689亿，上升到2019年9月末的1.39万亿，上涨幅度超过1倍。

有息负债从2016年末的1287亿，上升到2019年9月末的2304亿，近乎翻倍。其中，长期借款增长显著，从2016年末的564亿，上升到2019年9月末的1194亿，上涨幅度超过1倍。

加杠杆的同时，公司的业绩也是大幅增长。

净利润从2016年末的210亿，上涨到2018年末的337亿，年复合增长率27%，远远超过2015年和2016年15%左右的增速。这里面，一方面是加杠杆带来的，更重要的是房价上涨。

相对来说，收入的增长幅度相对较小，2017年和2018年，复合增长率只有11%。

但是，2017年和2018年的销售额增长幅度很高，年复合增长率高达30%左右。

相对于2017年销售额同比增长45%，2018年销售额同比增长已经下滑到14.54%，2019年前十个月，增长率进一步下滑到6.9%。尤其在2019年10月份，销售额出现同比下降19.77%。

一边是销售额增长停滞，一边是加杠杆冲规模带来的成本上升。在房地产进入存量争夺的时候，公司业绩增长，需要依赖成本控制。

所以，这个时候也就传出了万科降薪的消息。

以前，万科是精致化品牌的代表，现在因为加杠杆冲规模，成了高周转和压成本的代表。