深圳楼市,突降大利好!普通住宅被赦免“豪宅税”

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  来源:刘晓博说财经

  今天(11月11日)上午,深圳楼市突然传来大消息:在二手房交易中,普通住宅的“豪宅税”被废除了!

  为了核对信息的准确性,我让助理致电深圳税务热线12366,获得了肯定的答复。

  这里的所谓“豪宅税”,只指二手房交易时的增值税,税率为是5%。

  营改增之后,四大一线城市二手房交易的增值税是这样规定的:

  1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

  2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

  3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  深圳“普通住宅”被征收“豪宅税”,就跟上述第2条规定有关。

  在上一轮调控中,深圳收紧了“普通住宅”的认定标准。规定必须同时满足3个条件,才能认定为普通住宅:

  1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

  2、单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;

  3、实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。

  也就是说,增加了上述的第三点要求。深圳各区都给出了“豪宅线”,具体如下:

  

  以南山区为例,如果一套住宅总价超过490万元,就会被认定为豪宅。即便你持有超过2年,出售的时候也会被征收“差价”5%的增值税,也就是民间所说的“豪宅税”。这个标准自2015年颁布以来,没有调整过,而市场房价涨了很多。

  南山区是深圳房价最贵的区,每平米单价动辄超过10万元,后海片区二手房则在16万到22万之间。490万元,在南山区较好地段连50平米的房子都买不到,50平米的房子能称为豪宅吗?

  这就是所谓的“深圳大部分普通住宅,被豪宅了”的现象。

  假设一套面积低于144平米、小区容积率高于1.0的住宅,之前买入价是500万元,现在卖出(持有时间超过2年)价格是1200万元,则差价是700万元。

  在2019年11月11日之前,由于存在“豪宅税”,至少需要纳税(增值税)35万元。

  而2019年11月11日之后,这种持有超过2年的住宅,其增值税是被全免的,至少节省35万元。(如果考虑“增值税附加”,节省的还要多一些)

  

  上图:今天上午,有购房者晒出了二手房税费表,龙岗面积124平的房子,原豪宅税那项已经变为“0”了。图片来源:南方楼市。

  这对于楼市意味着什么?当然是大幅减税,是重大利好!

  事实上,由于深圳“豪宅线”(单套总价标准)偏低,而且多年没有调整过,所以深圳二手房交易税费非常高,其结果有两个:

  1、二手房被冰封,活跃度大幅下降;很多刚需推迟了买房,刚改推迟了换房。

  2、大家更爱买新房,而新房供应量又比较少,造成了过分火爆的局面。

  数据显示:2016年,深圳成交二手房突破10万套,达到10.76万套。但从2017年开始,二手房成交量逐步下滑——2017年成交7.38万套,2018年成交6.4万套,2019年上半年成交3.1万套。

  至于新房,由于供应量比较少,成交就更不活跃。而深圳实际生活了2000多万人口,目前新房、二手房成交量显然是偏低。当然,深圳自有住宅率也是全球大城市里最低的,只有不到30%,远远低于北京、上海、香港、广州等城市。

  也就是说,深圳真实的购房需求,是被严重压抑的。

  对于二手房交易成本过高,民间一直有很多意见。去年以来,也多次有传闻说,深圳可能会上调豪宅线,赦免一部分总价较低的房子。这次一举取消了“豪宅线”的总价标准,可以说是力度超过预期。

  取消“豪宅线”的总价标准之后,会带来哪些影响?我的看法是:

  1、深圳二手房活跃度会大幅提升,因为交易成本一下子减少了数万乃至数十万元。深圳二手房的冬天,终于过去了。

  2、二手房活跃之后,新房供不应求的局面会有所缓解。但另一方面,也会催生更多的换房需求。所以,抢购新房的压力仍然较大。

  3、二手房价格会有所上涨,减税的红利会被卖方、买方共同分享。

  4、由于活跃度增加,政府的总税收反而可能会上升,不会因为减税而下降。

  5、由于深圳住房自有率极低,再加上有严格限购。所以,这次楼市的大利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭,会带来一系列增量内需。买房、换房之后,紧接着就是装修、买家具、买家电等。所以,这对于深圳稳增长有正面作用。

  6、深圳楼市的炒风会再度炙热吗?应该不会,因为深圳是四大一线城市里唯一实施了住宅限售的,限售期是3年。另外,在深圳离婚买房也是受限的,这在一线城市里也偏严格。

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