王本龙离职,销售增速不及1%,正荣地产究竟怎么了?

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  前言:

  管理企业犹如开车,车上的人七嘴八舌吵个不停,车子开得就不稳当;车上的人动不动就下车,车子总是走走停停,速度也就降了下来……

  2019年以来,莆田系新锐上市企业正荣地产(06158-HK)发生了一连串的人员变动,甚至不乏企业行政总裁、副总裁、旗下分公司总经理这样的重要职位人员调整。或许,正是因为集团里面"来来去去的人太多了",2019年正荣地产的发展速度也降了下来。

  

  频繁人员变动,正荣地产增速降到1%以下

  正荣地产人员变动的浪潮始于2018年2月,距离其登陆港交所仅仅过去了1个月。

  2018年2月,原公司行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁;紧接着,2018年3月,林朝阳不再担任正荣地产总裁一职,并被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁;2018年8月,林朝阳辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块。

  同样是8月份,原公司行政副总裁肖春和,也调任到正荣产业发展集团,退出地产板块业务。而在2018年11月,原正荣地产财务总监兼联系公司秘术谈铭恒离任。

  进入2019年,正荣地产人员变动更加频繁。仅在3月份,集团人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟先后离职。随后,2019年4月,正荣产业发展集团财务总监郑琳琳离任……

  根据标准地产研究院披露的数据,截至2019年上半年,正荣地产拥有员工2014人,较2018年底减少153人,幅度高达7.06%。如果考虑到有新员工加入,那么在2019年上半年,正荣地产人员变动幅度可能就更大,甚至接近10%。也就是说,2019年上半年,正荣地产每10个人中就有1个人离开。

  

  2019年11月10日,正荣地产发布公告,确认集团联席行政总裁王本龙辞任。年仅43岁的王本龙,2014年加入正荣地产,从项目天津公司总经理一直做到集团行政总裁,仅仅用了不到4年的时间,可谓名副其实的"房地产业内精英"。

  增速跌破1%,正荣地产1300亿营收恐难实现

  正是在这不到4年的时间内,正荣地产从一家籍籍无名的小房企,一跃成为全国知名的房企品牌,并成为上市企业之一。

  去年,正荣地产更是在行业"规模竞争"中脱颖而出。2018年,正荣地产实现营收破千亿,较2017年同比增长了54%,并跻身民营企业50强。不过,随着一连串的人员调整变动,正荣地产营收增长出现快速下降。

  2019年上半年,正荣地产实现营收586亿元,同比仅增长了0.82%。而在去年同期,正荣地产营收581亿元,较2017年同比增长了170%以上。

  尽管人员变动与企业营收之间没有必然的联系,但是公司团队,尤其是核心管理团队的稳定,是企业实现营收快速增长的重要保证。

  10月4日,正荣地产发布2019年前三季度业绩公告。今年前9个月,正荣地产累计实现营收900.10亿元。相较于企业年初制定的1300亿元的全年销售目标,正荣地产仅完成了不到70%,而在最后3个月完成400亿的销售任务,正荣地产压力不轻。

  比起营收业绩的下滑,正荣地产在土地储备上的表现同样令人担忧。

  根据正荣地产在2019年上半年财报中披露的信息,2019年上半年,正荣地产新增土地仅22幅,建筑面积约290万平方米。而在去年同期,正荣地产新增土地33幅,总建筑面积约为590万平方米。

  相较于2018年上半年,正荣地产今年拿地面积减少了50%还要多。对于房地产企业而言,土地储备不足意味着企业未来增长面临着"断档"的风险。

  

  通常而言,房企土地资源储备的多寡与企业自身的财务状况有着直接的联系。财务状况好,企业资金充裕,房地产企业拿地积极性就越高。如果企业资金链出现了问题,甚至是需要频繁地靠发债过日,那么,企业自身拿地的积极性自然也就不高。

  频繁资本市场融资,正荣地产短期债务较高

  不幸的是,正荣地产正好属于后一种状况。

  10月31日,正荣地产发布公告,企业拟发行一笔年息为9.15%,总额度为3亿美元的优先票据。11月6日,正荣地产发布公告,相关票据发布已经获批,并将于2019年11月7日上市发行并进行交易。

  根据统计,这已经是今年以来正荣地产进行的第8笔美元融资。整个2019年,正荣地产合计发行美元债券18亿美元、海外永续债2亿美元。

  值得注意的是,正荣地产所发行的美元优先票据融资成本都在8%以上,部分票据的融资利率都已经达到10.5%,企业融资成本较大。较高的融资成本无疑给正荣地产带来更高的还债压力,对于企业自身发展而言影响颇大。

  尤其值得注意的是,2019年以来,国际市场上美元不断升值,美元债务所换算的人民币金额相应也在增加,无疑让依赖境外融资的正荣地产压力更大。

  根据2019年上半年业绩公告信息披露,截至到2019年上半年,正荣地产拥有借款总额525.29亿元,一年期需要偿还的为249.02亿元;需第二年偿还的为127.44亿元;两到五年偿还的为143.42亿元;五年以后偿还的为5.4亿元。

  

  与之相比,2019年上半年,正荣地产实现净利润仅为11.79亿元,利润率仅为8.64%,相较于企业自身动辄数百亿的短期债务只能说是"杯水车薪"。正荣地产只能是通过不断地借新债还旧债来维持,而如此庞大的债务压力,也限制了正荣地产持续拿地的能力。

  对于正荣地产而言,这是一个非常危险的经营状况:销售业绩增速过快下滑,企业净利润率低于发债利率,短期偿债金额大……长此以往,正荣地产或将陷入频繁发债、资不抵债的经营困境。对于正荣地产而言,未来一段时间企业将进入艰难的调整期。

  结语:

  客观上讲,正荣地产目前所陷入的困境是当下众多房地产企业的通病,只不过,过于频繁的人员流动加剧了这一问题的严重性,同时也让这一问题的解决变得更加困难。

  稳定管理团队,缩减债务规模,减轻企业还债压力……这些都将是未来一段时间内正荣地产必须要下决心解决好的大问题。不过,随着楼市快速发展期的结束,正荣地产能否及时地解决企业所面临的问题,还是一个未知数。

  作者|李长祥

  编辑|李雨謙

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