任泽平:城镇存量房3.11亿套,楼市供应到底过不过剩?

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  随着市场不断降温,现在房地产市场上一个普遍的观点就是楼市供应明显过剩,基于这个观点大部分人对于未来房价走势持有悲观态度,认为房价会慢慢下跌。但楼市真的供应过剩吗?对此经济学家任泽平给出不一样观点。不久前任泽平发布了一份名为《中国住房存量测算:过剩还是短缺》的报告,指出根据住房建筑面积已经人均居住面积计算,目前中国城镇存量房大概在3.11亿套左右。根据他的这一数据计算,假如套均居住3-4人,那么现有住房最多只能满足12.44亿人口居住,如果在加上农村的一些自建房,完全是够住的,严格来说起来中国楼市不仅不存在过剩问题,反而还存在供不应求现象,因此未来还有一定发展空间。

  

  笔者从来没有否认未来楼市存在巨大发展空间,从大方面来说房地产行业对经济发展存在巨大作用,从小方面来说衣食住行是每个人都离不开的必需消费。但楼市有巨大发展空间并不意味着房价就会出现大幅度上涨,实际上目前的房价水平早就已经让居民难以承受了,以现有居民收入水平想要彻底消化高房价肯定需要一段时间,在这一段时间里房价也许会因为通货膨胀的原因出现上涨,但这种上涨的幅度也极其有限。在笔者看来,未来楼市的发展更多的是侧重于对楼市供应结构的改善,毕竟从当下楼市表现出来的行情来看,楼市存在巨大结构性问题,例如过去二十多年因为炒房盛行的原因,房产大量集中在部分人手中导致住房空置率居高不下、一二线城市住房资源紧张与三四线城市库存积压严重的矛盾,这些都是未来楼市里必须要解决的问题。

  

  虽然目前没有一个权威部门对中国住房空置率进行统计,但市场上普遍认为空置率在20%左右,看起来目前中国楼市有3.11亿套住房,但真正用来居住的房子只有2.5亿套,从资源配置角度来看这是极大浪费,因此未来势必会出台政策解决空置房问题。另外一方面,因为现有房价水平远远超出居民承受范围,针对商品房价格过高问题,目前住建部已经明确未来要打造四位一体的住房供应体系,市场上不仅要有商品房和市场化租房的住房市场体系,还要有以公租房和共有产权房为主的保障性住房体系。这些政策只是从楼市结构层面起到发展作用,对房价走势影响不大,不过就算有政策对楼市结构性问题进行解决,但这也是一件任重而道远的任务,想要在短期内完全革除楼市弊端并不现实,大家只要知道楼市发展并不等于房价上涨就行了。

  

  那么问题来了,在楼市存在巨大发展空间的背景下,到底是持币观望还是赶紧买房?首先可以肯定的是,在未来货币会继续贬值,因此存钱肯定是不划算的。但买房也不是一定能保证资产保值,房子毕竟只是用来住的,因此对于买房这件事还是要分情况对待,在“房住不炒”的大前提下房产投资保值价格正在慢慢降低,也许现在房子是财富的象征,但未来房子却有可能成为个人累赘,不过对于需要住房的刚需而言还是可以趁早上车!

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