融资收紧 港龙谋求IPO欲“回血”

据人民法院公告网的公告显示，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。

而现金流，往往是压垮中小房企的最后一根稻草。众所周知，房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境、融资环境极其敏感。

目前，房地产行业正经历被称为“史无前例”的融资收紧周期。在涉房贷受到严控的状况下，不少房企把目光投向了资本市场。其中就包括港龙中国地产集团有限公司(下文简称“港龙地产”)。

据港交所10月22日披露，港龙地产向港交所递交主板上市申请，华高和升担任其独家保荐人。10月23日，港龙地产公布了赴港上市IPO招股书。

据招股书显示，本次上市募集资金将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金，支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目和新项目开发的建筑成本以及一般运营资金。

一年内营收同比涨幅高达911%

据企查查信息显示，江苏港龙地产集团有限公司是港龙地产集团的间接全资附属公司。法人代表和董事长均为吕永怀，公司于2007年8月13日在常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。港龙地产目前还是一家典型小房企，公司于2018年才进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多个主要城市。

进军上海的这一年，港龙地产的业绩也开了挂。招股书显示，2017年，港龙地产溢利及全面收益总额为3280万元，2018年的收益总额高达3.32亿元，同比涨幅911%，速度惊人。

招股书披露，这些收益主要来自其主营业务收入，即开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业。2016至2018年港龙地产的物业开发及销售收益为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元，三年间的复合年增长率为87.5%。公司收入一直处于增长状态，增速及增量都较大。2016年至2018年其经营利润分别为0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元，2016年至2018年间的复合年增长率为146.6%。

港龙地产公司收益以住宅销售为主，2016至2018年，公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0 %；2019年上半年公司住宅销售收入为5.74亿元，占收益总额的97.1%。住宅销售收益占总收益比重有一定的上涨趋势。

招股书披露，港龙地产目前在20个城市56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米，包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业。

截至2019年7月31日，共拥有56个开发项目，并在近年来频繁与碧桂园、万科、融创、弘阳等房企进行合作。

资产负债率3年翻8倍

有阳光的地方就会有阴影，太阳光有多亮眼，背后的阴影就有多暗淡。

和良好的业绩增长一样，龙地产公司的销售成本也在与日俱增。其中一般及行政开支自2017年的2990万元增加至2018年的9010万元，增长了201.6%；销售及营销开支自2017年的1830万元增加至2018年的6100万元，增长了234.0%。

资产负债率方面，港龙地产2016年的资产负债率为17.0%,截至2019年上半年已达153.9%，较2016年飙升近8倍，负债总额已增加至116.62亿元。在高负债情况下，港龙地产存在流动性压力，2019上半年流动比率为1.1。

截至今年8月31日，该公司未偿还借款总额为19.39亿元，而该公司现金及现金等价物为10.78亿元。

挣钱有种最快的方法，那就是借钱。

但在融资环境趋紧的当下，对房企的评级、规模审核的更为严苛。据统计，在这三年多的时间里港龙地产借款加权平均利率大涨至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月底，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%，短期偿债压力大增。

港龙地产称，将继续采用多元化土地收购策略，丰富并优化战略要地的土地储备，以支持业务增长。另外，将进一步提高企业形象和品牌知名度，维持行业竞争力，并通过提高资本市场可达性降低融资成本和难度，从而降低杠杆率。不难看出，港龙谋求IPO欲“回血”。

中原分析师卢文曦直言，市场上融资渠道锐减或者融资成本奇高，加上很多大房企下沉到三四线城市，挤压中小房企的本土市场，港股上市也成为中小房企的最佳选择。