潘军花样融资 深圳旧改引资平安不动产的土地换道

观点地产网 提出的“二次创业”的花样年动作频频，继大规模人事调整、拉入旭辉合作后，这家深圳房企又为一个旧改项目引入了新的伙伴。

11月7日，花样年控股公告宣布，全资附属公司与平安不动产实际控制公司深圳盛远企业管理有限公司签订合作协议，共同开发深圳玉石新村旧改项目。

根据公告，盛远同意认购项目公司（深圳市玉石房地产开发有限公司）的新增资本及提供股东贷款，总金额约人民币13.81亿元，包括9.7亿元新增资本，以及4.1亿元股东借款。

注资前，玉石地产由花样年持股70%、玉石物业持股30%。在引入平安不动产后，玉石物业将注入额外资本以维持其于玉石地产的权益。

完成增资及进一步注资后，花样年在玉石地产持股比例下降至35.7%，仍为第一大股东，平安不动产及玉石物业则持有约34.3%及30%。

“引入平安也是为了加快周转，提前回流现金。”花样年执行董事张惠明在接受观点地产新媒体采访时表示，这与年初提出优化投资结构的策略是一致的。

旧改引资平安

资料显示，玉石新村位于深圳龙华玉翠社区，总占地面积约21万平方米，分成505块宅基地，于1991年开始规划，自1994年烂尾至今，建有楼房181栋，其中烂尾楼多达69栋。

负责该项目开发的玉石地产成立于2013年10月，注册资本为2000万元，由花样年认缴1400万元，玉石物业认缴600万元。不过，从工商信息来看，最终实收资本从0元变更为2000万元，则发生在2015年1月。

也就是在这一年，拥有庞大烂尾楼群落的玉石新村，被深圳市纳入土地整备利益统筹首批试点项目目录，两年后的1月份，被纳入龙华土地整顿试点，一年后启动综合整治。去年11月28日，在大型机械的轰鸣声中，村内10栋烂尾楼被拆除，拆除面积达2900平方米。

在这一过程中，除了隐藏在背后的股权牵扯，从明面上来看，花样年与玉石新村的关系并不明显。直至2019年8月中期业绩会，花样年披露预期可于2022年供地项目中，玉石新村土地整备项目在列。

按照花样年公布的信息，石新村土地整备项目尚在申报专项规划阶段，类型涵盖住宅、商业，写字楼，预计总建设面积52.77万平方米，预计总货值达170.32亿元。

张惠明对观点地产新媒体指出，城市更新项目的面积时常变化，容积率、与村民土地分成等因素都存在确定，每个节点都可能会发生变化。

在最新的公告中，花样年称玉石项目正处于开发阶段，故项目公司玉石地产于截至2017年及2018年12月31日止两个财政年度分别产生除税前及除税后亏损约5万元及126.4万元。截至2019年9月30日，其资产净值为1712.9万元。

如今，平安不动产凭借 9.7亿元新增资本和4.1亿元股东借款，成为了项目第二大股东。根据公告，平安不动产注入的9.7亿元新增资本中，约1345万元将入账列作注册资本，以及9.57亿元将入账列作资本储备，花样年将全权酌情决定资本储备的应用。

这笔13.81亿元的交易也有附加条件，公告显示，旧改物业出售95%后，花样年将对盛远的股权进行回购，价格为未售物业的估值，上限为15亿元，具体回购价格由双方认可的估值为准。

“回购股份”等字眼，乍看起来有种“明股实债”的意味，在接受观点地产新媒体采访时，一位深圳地产人士同样有此判断。不过，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，光是这个条款，并不能构成明股实债。

“房地产项目普遍有一个难点，就是会有一些尾盘。一般来讲，类似房地产基金在进入的时候，通常会要求开发商把这个尾盘买走。”黄立冲表示，房地产基金有投资回报要求，会倾向于高利润项目，但也不能一直拖在那里，肯定要快进快出。

张惠明在接受观点地产新媒体采访时也指出，回购条款属于正常的退出，大部分的合作都是这样。同时，他也坦诚，引入平安也是为了加快周转，提前回流现金，这与年初的策略是一样的。

花样土地换道

过往几年，花样年的土地扩张模式主要为收并购，虽然成本较低，但却形成了冗长的开发周期。8月初接受观点地产新媒体专访时，张惠明曾直言，花样年的投资结构大部分都是长周期的，有些项目几年都没法开发。

因此，优化投资结构，加快土地周转项目成为这家深圳房企主要工作内容之一。在张惠明看来，玉石新村旧改项目如今引入平安不动产，可以释放部分资金，也属于上述策略的一部分。

事实上，大体量的城市更新已经被看成了花样年业绩突破的重要渠道。观点地产新媒体了解到，花样年共计储备39个旧改项目，其中24个在深圳，其余15个分布在东莞、佛山、广州、中山等城市，总货值超3000亿元。

如何转化成了其中的关键点，按照张惠明此前的说法，花样年预计每年大概转化两个项目，通过5年到8年的时间把旧改货值全部推出来。不过后续项目是否继续引入合作，张惠明称要看情况。

旧改之外，在公开招拍挂市场上长年沉寂的花样年，开始频繁出现在公开拍地现场上，上半年累计参与了30多宗地的拍卖。从公开信息来看，花样年最终斩获天津武清一宗宅地，总价4.47亿元、自持租赁住房3000平方米。

“我们拿地基本都是跟房企合作，一起拿地，一起合作，拿项目跟别人合作，别人拿项目来合作，都有。”张惠明对观点地产新媒体指出，上半年已经跟旭辉开启合作，接下来还有其他房企，但目前还不方便透露。

不过，尽管已经在内部实行诸多加快周转的措施，艰难的外部环境依然让这家房企如履薄冰。

数据显示，2019年10月份，花样年实现销售约40.8亿元，同比增长11.78%；前10月，花样年累积物业销售额为约264.2亿元，同比增长23.67%；相应已售建筑面积为约239.87万平方米。

在3月份业绩会上，花样年董事会主席潘军曾将2019年销售增幅定为20%-30%，以2018年301.73亿元的销售额计算，今年销售目标至少为362.08亿元。换言之，在最后的两个月里，花样年还需要100亿元的销售才能完成既定目标。但按照8月份的说法，下半年7-10月才是花样年核心供货时段，11、12月份则是持续销售。

“花样年还有很多的货，但今年下半年确实比较难，市场销售都不好，其实大家都一样。”张惠明坦承，今年花样年肯定能实现330亿元销售，争取完成360亿元。