买小开发商的商品房,还是大开发商的限竞房?

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  今天来写写昌平的纯商品房楼盘,信达国子郡。

  之所以把这个并不出名的楼盘拿出来写,是因为它是不限价不限售的纯商品房。

  最近限竞房频频维权,导致大家对限竞房又爱又怕,转头问商品房的人又多了起来。

  大家还发现一个问题,最近市面上走量的商品房都不是大开发商。那么是买小开发商的商品房,还是大开发商的限竞房?这是一个好问题,我们下面会讲到。

  01

  对国子郡的第一印象不太好

  

  从昌平线沙河高教园站出来,第一感觉是荒。走去信达国子郡看房的路上,我心里就在想:“这地儿到底得多长时间才能起来啊?”

  打算买这儿的大多是互联网公司的员工,这下班要是晚,男生还行,女生自己走真有点发憷。

  走了一会儿,穿过荒芜,终于能看到居住区了,左边是别墅,右边是回迁房,信达国子郡就夹在他们中间。

  02

  临近6环,配套还得努努力!

  

  项目地段毕竟靠近北六环,远还是远。

  从项目开车出发去西二旗软件园,一路畅通得30分钟左右,坐地铁最快1小时,这还不算早高峰的排队时间。去中关村或者望京的话,坐地铁得要2个小时了。

  另外项目距离沙河高教园站有1.6公里,距离实在不算近。销售表示规划中的地铁19号线,满井站在项目西边400米远,地铁从昌平沙河高教园西向南穿过西城区直达大兴新宫。19号线据说明年动工,通车遥遥无期。

  远带来的另一个问题是配套不行。周边没有大型商超,短时间内也不会有。虽说沙河高教园站已经有不少高校入驻,人家都校内解决,校外真的啥也没有。

  

  地铁旁的小仓库,旁边还有一群自由的狗子

  销售介绍的时候也没怎么提商业,只是说基础的生活需求能够满足,依靠的也就是社区的底商了。

  相比之下,往南走3站的朱辛庄,已经有住总万科TBD了,未来还有盒马生鲜入驻。但是现在沙河高教园却能荒到让你心生疑虑:“这地儿真是北京吗?”

  教育方面,项目配建了4400㎡的幼儿园,还有一所11000㎡的小学,2022年会移交给昌平教委。

  在这儿买房的话,得做好配套5年没起色的准备。

  03

  小区门里门外,可能是两个世界

  

  信达国子郡是现在比较少见的商品房项目,打出了“整个昌平最高端的住宅”的口号。

  商品房的好处是可以在品质上下功夫。小区规划了1万多平米的绿色园林,有老人活动公园还有各类健身娱乐设施,整体社区感还是很浓厚的。

  项目容积率2.8,一期楼间距68米。项目是一个大型地块,总共会开发三四期。一期交房时间在2022年底,要想整体居住氛围呈现出来,还得等上几年时间。

  估计以后小区里的景还能看,出去就有点乱了。

  周围大学城再加上回迁房小区和小产权房,所以出门见到的不是村民、租户,就是00后。5公里内还有不少待拆的村庄,每天早上,挤地铁必须提前做好心理建设。

  04

  买小开发商的商品房,还是大开发商的限竞房?

  

  但凡群友们咨询项目,一般我们都推荐大开发商的楼盘。毕竟,盖房子这件事,如果经验少的话,在产品设计和后期交房维护上很容易出问题。

  首先来说产品,户型设计并不突出,甚至比限竞房还要差。5个户型中,除了79的全南向2居,其余全被限竞房户型吊打。好在,得房率还可以,能达到80%。

  小户型是79平米纯南向两居,唯一的问题是一个次卧的采光不太好。户型不错,整体价格也不高。一套下来总价在380万左右带精装修,算是城北不错的上车盘了。

  

  89平米面积段经过这么多限竞房项目的打磨,按说户型上已经有特别好的模板。但是信达国子郡的89平米表现却不太好。

  这个面积段有俩户型,一个做到了三房朝南,次卧还有南向窗户(虽然小了点)。除了只有一个卫生间而且是暗卫,另外一间次卧面积比较小,户型整体表现不错。

  

  另一个89平米户型问题比较明显,是一个刀把户型,有面积浪费。虽然卧室和书房都比较大,南北通透,但是只有一个卫生间。价格还不低呢!这个户型的高楼层总价479万,单价5.4万/平。价格赶上南边3站朱辛庄的万橡悦府了。

  

  115平米可以看成限竞房89平米普通户型的加大版本。两个次卧朝北,左边10平米右边12平米。主卧还有步入式衣帽间,不过不在精装修包里。客卫依旧是暗卫,厨房的操作间还没89平米刀把户型的大。

  

  140平米户型其实就是当前市场上主流89平米常规户型的升级版本,格局不变面积大了一些。优点是做到了全明户型,但是140平米其他开发商大多都是三面宽的眼镜户型。相比之下,信达国子郡140平米的户型差距还是在的。

  

  户型不占优势,精装也不给力。正常来讲,作为不限价的楼盘,精装修的标准应该要比限竞房要好,可它却没做到。

  虽然国子郡是是精装修交付,还带新风系统。无论是地板、墙纸或是厨卫的装修标准都算是市面上的中等水平。这样的配置在限竞房里都不算出彩。

  再来说物业,是罗顿物业,物业费只要2.2元/平/月。沙河高教园的物业基本都被罗顿接下了,至于物业水平嘛……朱辛庄华润项目物业费每平米4.65/㎡/月,请相信“一分钱一分货”的道理。

  一边是,户型好、物业好、利润薄,被限制5年内不许销售的限竞房。
一边是,拿地早、开发商小、物业无名,却不被限制的纯商品房。
如果自住,结果很明显。至于出租嘛……

  

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