十年后,房价或会下跌40%

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  从当前的政策导向来看,国家想要转变经济增长方式的决心非常坚决,要从以往依赖房地产向依靠科技创新与消费升级驱动来促进经济增长。目前为止,“限购、限贷、限价、限售”的短期政策仍然没有退出,而相应是诸如“租售同权”、“加大保障房供应”等长效政策陆续出台试点。所以可以很肯定的说,未来房地产的政策基调是“房住不炒”和“居者有其屋”

  众所周知,目前中国房价实在是太高了。除了过度炒作外,还有一个很重要原因是中国的房子不仅仅是用来“居住”的,还带有很多附加属性。对于很多炒房的人来说,他们认为中国的房子除了用来住之外,也是可以用来炒的(具有金融属性)、还依附诸如教育、医疗、户籍等权利,甚至还是身份的象征。历史的发展形成今天的局面固然有很多难以言喻的原因,但是在特定历史时期下具有的合理性不代表它长期的合理性。

  要想解决中国房地产的问题,真正做到“房住不炒”,必须先剥离房地产的附加属性。这个剥离将会分两步来实现,第一步、“限售、限贷”等冻结交易会逐渐让房子失去金融属性,金融产品的一个主要特征就是流通性好、变现能力强,一旦“限制交易”,基本上房子的金融属性就失去了。第二步会通过“租售同权”、公共服务与社会福利与房产脱钩,最终房子的其他属性就没有了。剥离这些附加功能,房子剩下的功能就真正只有居住了。

  我认为,只有剥离房子的附加属性。我们才可以从投资角度来探讨合理的房价水平,也才可以与国际上其他发达国家的房价做横向比较。那么究竟什么才算是房价的合理水平?我认为最底线的要求就是无风险利率(10年国债的收益率3.317%)加上一定比例的收益率,房地产属于风险资产,符合逻辑的话还需要加上风险溢价,再加上1-2%的风险溢价,所以合理的租金回报率大概在4-5%之间。

  那么,我们来看看目前中国住房租售比情况。根据表一的数据,我们可以看出,国内主要一二线城市的住房租金回报率在1.3-3%之间(未扣除任何税费),一线城市除了广州能达到2%,其他均在2%以下,长沙和重庆算是国内房价控制比较好的城市,接近3%;另一个租金回报率比较高的是大连,大连作为东北最大的城市,有一定的外来人口聚集,但是房价近些年一直没怎么上涨。

  表一、2019年主要城市租售比情况

  

  数据来源:地产观点整理

  分析各个城市的租售比的差异不是本文的重点。根据以上的数据,我们基本上可以得出国内目前主要城市租售比的平均水平在2%左右,按照估值的逻辑大概就是50倍的PE。而根据国外公开发行的REITs来统计,比较合理的租金回报率5-6%,PE水平在16-20倍之间,与我们在上文分析得出的合理租金回报水平基本相当,因此基本上可以认为国内目前的房价存在较大的泡沫

  从中长期来看,国内房价回归合理水平是必然的,这是最基本的供需规律决定的,不会以人的意志而转移,只是这种回归是以激烈方式还是比较缓和的方式,还有待继续观察。从目前的政策调控来看,我仍是认为最终最大可能还是会平稳落地,缓慢回归的。那么,即便是这样的缓慢的回归,对10年后的房价究竟会有怎样的影响?

  我来举一个例子,或许会更加形象的说明。比如说现在某一线城市一处均价60000元/㎡的房子,租金每月每平米100元,那么现时点的租金回报率为2%;假如租金按照年化5%增长(这个假设还是很合理,租金承受能力与居民收入增长强相关),连续增长10年,增长了62.89%,即10年后租金水平达到每月每平米162.89元。按照合理的租金回报率(5%)计算,对应的房价为39093元/㎡,相对现时点跌34.84%.

  其实,上述的假设对租金的预估已经算是比较激进了。即便是在这样的假设前提下,也许仍是有很多人看到这个下跌幅度,觉得难以置信或者是不愿相信。被过去20年房价只涨不跌的影响下,有这样的想法很正常。但作为一个理性的投资者来说,我们应该要相信一样东西的价格可以在一定周期内偏离合理水平,但不可能永远偏离、终究还是要回归。而且,它的价格既然能涨上去,肯定也可以跌下来,你说是不是?

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