400多家房地产公司破产,房价真要跌吗?

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  据报道,截止今年10月底,已经有超过400家房企宣告破产,而且这种现象,估计还要延续一二年时间。

  对此,专家们解释称,破产的房企大多数是一些中小型企业,这些破产的企业规模并不大,由于以前房地产热而盲目进入,很多企业缺乏专业经验,破产的主要原因是企业管理问题,而不是房价的问题。所以,破产和房价没有必然的联系。

  不过,我们认为,400多家房地产公司破产里面有三层含义:

  第一,每年都有房企诞生或倒闭,今年只是比前些年多了一些而已。这説明房企的优胜劣汰在加剧。目前,我国房地产开发企业数量达到97,938个,破产企业400多个,占比仅有0.5‰,这个比例是非常低的。

  据我们所知,多数房企在破产后,是被更大一些的房企收购或吞并了。如果把由于经营不善被其他大型房企收购了的中小房企算进去,估计这个数量还会更庞大。

  

  第二,不管房企宣布破产也好,还是被收购也罢。主要是前些年房企融资圈地扩张过快,各城市地王记录被不断刷新。而今明两年又是集中到期日,但由于最近房地产市场降温迅速,回笼资金难度越来越大,再加上房企现在也面临融资难问题。所以,今年房企倒闭或被大型房企收购了也不足为奇。

  第三,如果是前几年,房地产市场生意还是很好做,只要新楼盘一经推出,很快被卖掉,房企回笼资金速度飞快。而且房价越涨,房子越是容易卖。但现在则不同了,受到各地房地产调控政策的影响,以及中央提出”房子是用来住人的,不是用来投机炒作”的理念。就连龙头房企的业绩也大如前。商品房库存积压严重,那中小房企资金回笼就更不顺畅了。生意越来越不好做,也是中小房企倒闭的原因之一。

  

  见一叶而知深秋,窥一斑而见全豹。今年有400多家房企倒闭説明了二件事情:

  一方面房企现在销售越来越难了。现在一些龙头房企还要通过全员销售、降价销售来推动房地产销量上升。所以,现在想买房的购房者,不要做接盘侠,可能再过几年房价会有深幅回调,届时可以买到更便宜的新房。同时,一手房市场都降温了,那二手房市场房价也要进入下跌周期了。

  另一方面,别看国内现在大小房企这么多,但未来二三年内,房地产业将会大洗牌,有一些房企会选择破产形式退出,另一些房企被别人收购兼并了。届时,房企的数量会大幅下降,市场资源将更加集中化。房地产市场闭着眼睛都能赚钱的黄金时代已经过去,白银时代即将开启。

  

  2019年有400家中小房企倒闭,虽然占整个房企的比重很微小,但也反映出一些真实情况,就是由于市场降温,投机性需求退出,债务集中到期,导致了一些房企被淘汰出局,而大型房企也要努力去库存,所以未来新房价格也会随着二手房价格而下跌。房地产市场的拐点已经出现,整个风向已变,未来房地产将去投机化,房价将全面下跌,逐步回归居住属性是大概率事件。

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