楼市进入“看客”阶段！未来5年，房子与现金都会“落伍”

所有人都知道房地产“吸金”能力强，很少有人知道强到了哪种地步。

以社会融资为例，根据中泰证券房地产团队的测算，将房企和居民房贷融资都算在内，我国将近190万亿的社会融资中大约有25%流向了房地产领域。

如果考虑到与房地产高度相关的建筑、采矿、金属冶炼、批发零售等行业融资，这一比例估计能达到40%。

换一个通俗点的数据，1998年以来，房地产增加值占经济总量的比重不断创新高，从当年的4.0%增加至2017年的6.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重，2000年以来，一直保持在20%左右。

此外，按照申万一级行业分类，全部28个行业中，有14个行业受房地产带动。

因此，我们可以得出一个结论，过去十多年，我们都是房地产市场的“局中人”，每个人的工作、生活都与楼市深度捆绑起来了。

然而，进入8月份以后，楼市进入到了“看客”的阶段。

何为看客？

只旁观，不参与，任房价上涨或下跌，内心都波澜不惊，既不关注，也不操心，是为“看客”。从字面意义上看，这个词略有贬义，但放在楼市中，却再合适不过。

举个例子，眼瞅着上半年各地又出现了地王，又出现了所谓的“抢房潮”，此时最需要做的就是按捺住心中的躁动，绝不轻易入市。

市场越热，说明调控的预期越浓烈，尤其是六月份、七月份各地发布了近100多次的调控政策前提下，八月之后的楼市，大概率走出下行趋势，不管是土地市场或是销售端，必然会有所反应，此时的最佳选择就是“敬而远之”。

不光是8月份以后，展望未来五年，无论是买房子，还是存现金，这些传统意义上的“资产配置”都会“落伍”。

第一，房产流动性必然下降。

买房无法再赚钱的最重要原因，在于流动性的下降。

举个例子，在没有限购、限售、限贷等调控措施约束的环境下，投机客可以轻易的用10%乃至更低的首付撬动动辄数百万的房产，随后在升值之后迅速套现卖出，此时房屋升值所带来的差价就落入袋中。

但是，在未来五年，买房既要小心房价下跌的风险，又要支出物业费、水电暖气、房产税乃至空置税的巨大成本，还有利率上浮的成本，很多中小城市以及发布限售措施的城市，还要面临“无人接盘”的尴尬局面。

当房子失去了流动性，本质上就是一堆钢筋水泥，不管你在省城住着几百万的房子，还是在小县城里买几十万的房子，除了表面标价不同以外，不会给个人的财富带来任何增长。

第二，持有大量现金也并非好的选择。

现金当然比房产拥有更好的流动性，房子又是限购又是限售的，二手房标价又高，但不一定有人买账，现金虽然时刻能够用来消费和储蓄，也不可避免会让人产生一种焦虑。

更重要的是，当M2增速每年维持10%以上，现金的购买力必然呈现缩水之势，假如手中只有不到20万的现金，那存钱以备不时之需是很好的选择，但是对那些手中现金流充裕的人来说，持有的资金越多，贬值的财富也会越来越多。

按照以往的思路，这就是现金要换成房子的理由。

经济学家姜超此前指出，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，所以大家默认货币每年对内贬值了15-20%。虽然货币可以印出来，但房子是印不出来的，尤其是在一二线城市，土地就那么多，这意味着我们可以把15-20%的货币增速看是买房的潜在收益增速。

不过，如上文所说，5年后，无论买房还是存钱，都不再是最优选择。

姜超指出，目前一线城市的房价租金比平均高达60倍，比腾讯和阿里巴巴的市盈率还要贵。未来5年，货币增速控制在8%的经济总量名义增速附近，这意味着买房的潜在收益增速从15-20%降至8%。

降到8%就意味着买房不再赚钱，考虑到未来的房产税、空置税等因素，多套房产应当减持，而持有现金也必然面临长期且缓慢的“缩水”之路。

既然买房子和存现金都不是最优选择，那么，在“看客”模式下，未来该如何看待楼市呢？

有两位首富今年用“4个字”表态，值得参考。

在年初，首富李嘉诚退休后首次发声指出：买楼应该“量力而为”，“买来自己的住的，应该买，分期付款都没有问题”。

无独有偶，曾经的首富王健林在年会说，房地产有“两大缺陷”，2019年力争有息负债再降8%—10%。

李嘉诚的四个字是“量力而为”，王健林的四个字是“两大缺陷”，从这二位大佬的言论中，我们可以得出以下结论。

第一，不要强行高杠杆买房。

量力而行的意思很明确，不为了所谓的面子硬撑，大城市的灯红酒绿固然吸引人，却只属于个别人的生活，退一步海阔天空，回到家乡未尝不是更好的选择。

假如你手中有50万，在省会城市努把力，首付一套两居室，尚在能力范围内，假如你手中不到30万，回到地市或县城，找找当地的现房楼盘，多挑一挑，也是不错的选择。假如你手中只有几万块，留在大城市，租房奋斗，才是更务实的方向。

第二，过去的房地产的缺陷明显，炒房模式难以为继。

王健林所指的两个缺陷分别是“强周期性行业”和“现金流不长远”。

一方面，强周期意味着景气度变化太快，在周期变化中，很多房企会死掉。另一方面，高速周转的房企必然承受现金短缺的苦恼，尤其是在负债越来越沉重的情况下，不少开发商都已经“入不敷出”了。

所以，模式的转变，必然是大势所趋，房子回归自住属性，房企告别高速增长快车道，也是必经之路，无论是房子还是现金，以后都不再是资产升值的主流配置，我们能做的，只是做好告别炒房暴富的心理准备，迎接更加平稳、更难赚钱的房地产市场。