部分共有人擅自出租，共有的房屋，租赁合同是否有效？

法律知识要点：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，租赁合同有效吗？这个问题，在实务中有非常大的争议，有租赁合同有效和无效两种观点。

有效观点认为：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，是行使所有权权能中行使收益权，收益权属于管理权并非是处分权，对于共有房屋的管理权，如果未有约定或约定不明的，各共有人都有管理的权利，因此签订的房屋租赁合同系有效合同。

法律依据是《物权法》第九十六条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

无效观点认为：房屋共有人，如未经其他共有人同意，擅自将房屋出租的，是处分行为，处分共有的房屋，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无处分权人处分他人财产，权利人不予追认的，因此签订房屋租赁合同系无效合同。

法律依据是《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

综上分析，共有权人擅自出租房屋行为，行使的是处分权还是管理权，将决定租赁合同的效力，从公开的司法判例来看，上述两种观点的判例都有。所以，在签订租赁合同时，如果涉及共有权的房屋，应当由全体共有人共同做出意思表示，避免租赁合同的效力问题存在争议。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告起诉称：2012年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将坐落于某地的店面房租给被告，租赁期限自2012年10月18日至2015年10月26日，前两年租金26000元年，第三年租金28000元。

合同约定房屋先付后用，逾期交付租金的应支付滞纳金等。被告在签订合同时按约支付了第一年租金26000元。租赁期满后，被告尚欠租金14498.61元未予支付，且继续占用房屋。2016年1月21日，被告支付租金10000元，尚欠4498.61元未予支付，原告多次催要，均未果。

原告诉讼请求为：1、判令被告立即返还房屋；2、判令被告赔偿原告因被告违约造成的租金损失88910元，2018年1月1日之后按每日112.4元计算损失至交回房屋日止；3、按租金损失总额的6%/年（每日14.62元）给付利息至付清赔偿款日止；4、判令被告给付拖欠的租金4498.61元及逾期利息922.09元（暂按6%年计算至2018年3月25日，之后按每日0.74元支付至付清租金日止）；5、判令被告付清占用店面房屋期间的水费及滞纳金合计168.15元（该水费原告已代为缴纳）；6、由被告承担房屋租金评估费3000元和本案诉讼费。

被告于某明辩称：涉案租赁房屋已于2016年12月1日返还给陈某炎了，陈某炎也是产权人，是陈某勤的父亲，钥匙也已返还房东陈某炎，房屋返还后的水电费与被告无关，租赁合同中没有约定不能装修，被告装修店面花费11800元，因原告不续租，造成了被告的损失，按现价转让房屋可得转让费20000元，尚欠租金4000余元属实，其它的不予认可。

判决要点

法院审理认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，被告未按合同约定全额支付租金，应承担相应的民事责任。

根据合同约定，经法院核算，被告应支付原告2012年10月18日至2015年10月26日期间的租金合计为80498.61元，扣除被告已支付给原告陈某金的76000元，被告尚欠4498.61元租金未予支付，原告要求被告支付拖欠的4498.61元租金并支付逾期付款利息的诉讼请求，法院依法予以支持。

合同到期后，被告仍占用营业房，故应支付房屋占用期间的租金损失，2015年10月27日至2016年12月1日期间的租金损失，依据评估价格，经折算，该时间段内的租金损失为45708.86元。因被告未及时支付房屋租金，引起本案诉争，由此产生的价格评估费理应由被告承担。

关于被告于某明其与案外人陈某炎于2015年10月27日签订了《房屋租赁合同》，并向陈某炎支付了17900元租金的抗辩，法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

本案中原告与陈某炎未对相关事项进行约定，陈某炎仅享有涉案营业房六分之一的所有权，其出租涉案营业房应取得两原告的同意，故被告与案外人陈某炎签订的《房屋租赁合同》应认定无效。

被告已支付给案外人陈某炎的款项可另行主张。被告主张承租房屋后，花费的装修费用应由原告负担，法院认为，原、被告未就是否可以装修涉案营业房，以及由谁承担装修费用的事项进行约定，故被告自行对房屋进行装修产生的费用应由其自己承担。

判决结果

据此，法院判决：被告于某明于判决生效后十日内，支付原告陈某勤、陈某金租金4498.61元及利息（利息按年利率6%自2015年10月26日始计算至实际履行之日止）。被告于某明于判决生效后十日内，支付原告陈某勤、陈某金房屋占用期间的租金损失45708.86元。被告于某明于本判决生效后十日内，支付原告陈某勤、陈某金已代为缴纳的水费及滞纳金168.15元。

律师点评

该案中，涉案房屋应当是家庭共有，从案件事实来看，陈某炎是原告陈革勤的父亲，其份额仅占六分之一的产权。2015年10月26日租赁合同到期后，被告于某明月与原告陈某勤的父亲陈某炎单方签订租赁合同，事后二原告并未追认合同效力。据此，法院认定该租赁合同无效。从该判例中可以看出，法院将房屋共有权人单方出租的，视为是处分行为，未经其他共有权人追认，房屋租赁合同无效。