降息来袭，2020年楼市会放松还是继续收紧？

　　作者：听三哥说

　　降息就这么突然来了。

　　11月5号，央行突然宣布降低MLF的5个基点的利率。

　　由之前的中标利率3.3%，降低为3.25%。

　　因为随着之前的LPR改革，LPR已经替代了基准利率，所以以后的日子里，再说到降息这样的话题，基本上就是指MLF这样的货币政策操作工具的利率水平了。

　　由此降息大幕正式拉开。

　　这回久违的降息操作，也是自2016年2月以来的首次。

　　憋的时间真的不算短了。

　　而这次降息和国家统计局日前公布的经济增长数据，有着非常微妙的关系。

　　国家统计局最新公布的数据，经济增长速度不容乐观。

　　第一季度增长6.4%，第二季度增长6.2%，第三季度增长6.0%。

　　连续下降。

　　并且第三季度6.0%的增速，已经达到了1992年有记录以来，最低的GDP增速。

　　经济下行压力，可见一斑

　　在这个特殊的时候，楼市再次被所有人的目光聚焦。

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　　所有人都在想，在经济出现下行压力的时候，到底还会不会再次把这个曾经的“夜壶”拉出来？

　　这个夜壶会不会从床底最黑暗的深处彻底拉出来，现在还不好说，但是拉到床边看来是没问题了。

　　因为MLF降息的开始，会马上联动引起LPR利率的降低。

　　而且这种降低的次数大概率不是一次，也就是说，一次降息的周期将会开始。

　　有可能在这个月，11月20号LPR报价利率会出现下调。

　　简而言之，房贷利率会降低了。

　　5年以上LPR利率，也就是我们的通常说的房贷利率，大概率会降低5-10个基点，也就是0.05%-0.1%。

　　而房贷利率的降低，无论怎么讲都必须承认，是对楼市实打实的利好消息。

　　这个利好楼市的政策，会在第一时间传导到地方上去。

　　这个时候就需要地方政府的配合了。

　　LPR利率降低可以，但是加点权利还是在地方上的省行和下面的分行。

　　省行和分行的加点，才能决定一个城市LPR的最终执行利率。

　　央行的MLF降息联动LPR利率降低，地方政府心领神会，应该会逐渐开始下调LPR加点。

　　也就是说，房贷利率的实质性降低，有可能会成为事实。

　　为什么在楼市横盘的时候，却发布可能再次降低房贷利率的政策？难道是又想用“夜壶”了吗？

　　原因从下调MLF利率的选择就可以看出来。

　　因为庙堂之上面对当前的经济形式，面临着两种选择。

　　稳增长和控通胀。

　　庙堂需要在这两个之间，做出了最终的抉择。

　　从MLF降息就可以看出，最终还是选择了稳增长，而放弃了控通胀。

　　原因是实体经济的下行压力实在咄咄逼人。

　　10月以来中国的制造业采购经理PMI指数继续放缓，环比下降了0.5个百分点，已经到了49.3%。

　　而第三季度的GDP增速又创造了92年以来的最低水平。

　　这些都是在下降，但是唯独CPI指数上涨3%，这表示通胀的影子已经隐约开始出现了。

　　在目前来看，庙堂之上对稳增长是绝对放在第一位，而控通胀则要往后再排一排。

　　这也是MLF降低利率的原因。

　　加大对实体经济的支持力度。

　　所以庙堂最终还是拥抱了宽松货币政策。

　　虽然拥抱的力度，还是很轻。

　　LPR的降低，减少了购房人的利息支出，直接降低购房人成本，也同时对楼市产生了相对的刺激效果。

　　对横盘的楼市来说，算是来之不易的一丝曙光。

　　但，这里要注意了，这仅仅限于让楼市迎来一丝曙光，而非楼市将要大涨的信号。

　　稳定住楼市，托底住楼市，才是目的。

　　这次MLF降息是会导致LPR未来大概率会出现降低。

　　不过绝不用担心什么房价暴涨，把心放肚子里去。

　　拉动房地产的确被三令五申不能再作为刺激经济的手段。

　　但是这不说明，房地产在经济增长中的作用就被降低了。

　　房地产作为经济的压舱石，这个作用目前还没有任何其他行业可以代替。

　　从国家统计局公开的数据就可以看得出来，虽然GDP增速出现了下滑，但是房地产却一枝独秀，保持着高增长的态势。

　　1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长达到了10.5%，而这里面住宅的投资就高达72146亿元，增长更是高达14.9%。

　　这样的高速增长和规模，直接的说明了，房地产依然还处于一个非常高的投资水平。

　　房地产的投资，毫无疑问的是在当下环境内，保证经济增速的不可或缺的一种工具。

　　所以，稳住房地产，别让继续恶化，已经是最好的结局。

　　刺激楼市？不存在的。

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　　要稳定住房地产，光靠央行的降息不行。

　　地方上必须要动起来，那么就是要想尽一切办法盘活地方楼市，维持一个正常的交易量。

　　但现状却是地方上的情况，不容乐观。

　　仅是刚刚过去的10月份，楼市关于人才，公积金，租赁等等救市政策井喷式出现，单月调控次数，就达到67次。

　　而2019年至今已经出台了各式各样调控政策482次。

　　这次数字比2018年同期上涨超过了20%。

　　可以说每个城市都在救市，但用的方法无外乎是抢人和有限的放开限购。

　　所以能看到近几个月以来，各个城市不停的抢人和降低户籍门槛，包括降低社保年限要求。

　　这些操作无一例外都是为了给当地楼市拉来新的去库存力量。

　　当然这些行为都带有试探性的意味。

　　因为地方始终需要试探庙堂之上的反应，看看到底对地方上的松绑政策，容忍的底线在哪里。

　　这个很重要，因为对庙堂之上容忍度的探测，决定着未来放开限购的力度和尺度。

　　抢人目的一直都很明确，就是为了消化楼市库存。

　　仅仅是上个月，南京，天津，南通，海南，全都开始各种拉低自己的落户门槛。

　　房住不炒政策的高压下，地方上在不敢完全放开限购这个杀手锏的时候，抢人成了唯一选择。

　　而配合抢人政策最多的就是，把社保缴纳年限继续拉低。

　　比如10月份的海南三亚，直接把5年社保降低到了1年。

　　以前缴纳5年社保能买房，现在只要1年就能买

　　又或者像南京，直接放开了一个行政区的限购，六合区现在只要大专学历就可以买房了。

　　之前需要缴纳3年社保的规定，也成为了历史。

　　地方上这样的操作数不胜数，一切都是为了把买房的门槛降到最低。

　　还有更多的，比如扬州10月份上调了公积金额度，买房可以贷款的额度增加，和安徽宿州开始了买房送2万元补贴的政策。

　　林林总总，为了去库存，所有城市都在行动。

　　并且，这些有限的放松政策，没有一个被庙堂点名批评过。

　　地方上的救市试探暂时成功。

　　这种成功，会让地方上未来的操作更加变本加厉。

　　大胆预测一下，未来，也就是2019年剩余的两个月，和2020年的上半年，抢人政策会在更大范围内出现，而底线则会继续探底。

　　各个城市会陆续出台区域性放松限购的政策。

　　当然放松的依然是本地人都不怎么看好的行政区，例如刚刚说的南京六合区。

　　各地买房的政策性门槛，会越来越少，越来越低。

　　众所周知地方楼市的好坏，直接挂钩到土地财政，而土地财政又会影响到当地GDP值。

　　如果把楼市比作地方GDP的发动机的话，那么抢人就是抢燃料。

　　地方上迫不及待的想把这些“燃料”注入到楼市发动机里去。

　　只有这样，才能让楼市发动机再次咆哮起来。

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　　庙堂之上为了经济能继续增长，选择了降息。

　　地方上为了自己的GDP也早早开始对楼市进行松绑。

　　问题是仅仅有这两方力量还不足改变楼市。

　　楼市的大玩家，开发商还在被爆锤的晕头转向中。

　　开发商目前的处境，是前有狼，后有虎。

　　被发改委和银保监会，接二连三的收紧房企融资的路子，导致房企无法低成本融资。

　　大量的债务到期，导致开发商海外高成本融资来的钱，基本用来还债和周转。

　　而楼市的横盘，又让大部分潜在购房者选择了观望的态度，这直接导致了开发商楼盘的去化快速下降。

　　这样的前后夹击，只是让楼市产生了横盘，并没有让房价出现实质性的下降。

　　但却同时导致了最严重的一点，开发商没钱拿地了。

　　土地市场最近的降温，并非是地方政府放弃了土地财政，而是房企手里没钱了。

　　发债融资成本的增长，库存去化的减速，资金已经捉襟见肘的开发商，面对土地市场，也只能选择多看少买。

　　虽然从数据来看，降温幅度不是很大，但是考虑为了拉动经济增长，明年会有大量基建工程开工上马。

　　所以，土地财政在未来绝对要稳住。

　　因为基建发放的地方债，可是以土地财政的收入作为担保来发放的。

　　环环相扣。

　　所以，可以预见，未来很可能还有两种强力的救市方法出现。

　　第一，对开发商的融资收紧政策，进行弱化，或者一定程度上的放松。

　　缓解开发商资金链的紧张，让开发商有钱拿地，从而让土地市场的热度再次恢复正常。

　　第二，个别城市开始放松限价政策，让开发商的利润空间增加，从而缓解开发商的资金压力。

　　不管是哪一种方法先出现，对楼市来说，都是强力的托底政策。

　　经济想要稳增长，就需要拉动基建投资，大搞基建又需要一个良好的土地财政作为辅助。

　　所以，2020年楼市不能垮。

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　　2019年剩余的2个月，和即将到来2020年，会面对怎么样的楼市？

　　面对这样的楼市，我们需要注意点什么？

　　第一，因城施策会继续延续，各个城市会开展程度不同，方法不一的救市政策。

　　包括但不限于抢人，放开落户，开放限购区域，降低社保年限等等。

　　第二，MLF可能还会继续降息，从而导致LPR利率跟随降低，但是这个降低，对个人房贷的实质性影响，可以说微乎其微，更重要是稳定楼市的舆论情绪，不用担心这个会刺激到楼市，而导致房价暴涨。

　　第三，大部分三四线严重依赖土地财政的城市，会成为购房的重灾区，届时这些城市的政策会是放松的最快的。

　　记住，这样的城市不要有赌投资的想法。

　　在大家都放开落户政策后，这些城市将失去他们最后一丝遮羞布，如果进场买房，站岗和接盘侠，将成为你新的代号。

　　第四，为了配合大量基建工程，土地市场必须恢复正常，所以部分城市的限价和对开发商融资收紧这两个政策，会有不同程度的松动。

　　得让开发商有钱拿地啊！

　　第五，一些二手房挂牌数量还在继续攀升的城市，大概率会出台优惠购房政策，减轻二手房市场压力，从而给新房市场让路，间接加快新房去库存。

　　比如降低税费，调整首付比例，首套房贷利率加点下调等等。

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　　2020年，是房地产后时代的开始。

　　后时代的房地产，既不会被刺激，也不会被抛弃。

　　在稳定经济增长，维持GPD增速时。房地产还是那个实用的“夜壶”，而土地财政也要继续如影随形。

　　横盘，小幅度上下震动，会是未来我们最常听到用来形容楼市的词语。

　　分化则会愈加明显，城市群出现两极化几乎是必然的发展规律。

　　未来每个城市都会打着自己的算盘，用各种方法对购房者们伸出橄榄枝。

　　一直以来形容买房就像上车。

　　后面的日子，不用怕车速快，你赶不上去。

　　而是要学会选择一辆好的车，一辆可以到达你目的地的车。

　　这是我们面对后房地产时代，该有的准备和态度。