2012年12月，海口寒冬。
当时，还是盛高置地旗下项目的海长流，第一个刺破“国际旅游岛”房地产价格泡沫，以7068元/平方米起的开盘价，将海口热点片区西海岸15000元~20000元/平方米的主流价格拉下炒房"神坛"。
这一幕，成为后来海南楼市迈入4年低谷期的开端。
7年后的今天，受全域限购影响，海南楼市似乎正在酝酿新一轮的降价潮。
据网易房产不完全统计，全省范围内有8个市县的20余楼盘以特价甩卖的方式“暗降”房价，有的别墅价格降幅高达千万元。
“特价房”的背后是一个个开发商苦守市场的身影。虽然价格战还没有真正到刺刀见红的地步，但有价无市，预期不振，让海南楼市一向火热的冬日旺季开始变得冷清、漫长。
开发商断臂求生、以价换量
2018年4月22日实施全域限购后，海南楼市进入“跌跌不休”模式，各项数据持续走低。
2018年6月之后，海南房地产投资就持续保持负增长，进入今年后，下降趋势更为明显。
今年全省房地产开发投资同比下降28.1%，全省房屋销售面积584.95万㎡，实现销售额928.9亿元，分别同比下降48.6%和44.6%。
海南斩断房地产依赖，直接导致近2年经济增速大幅走低，2018年和2019年前三季度的GDP增速分别为5.4%及5.5%，这一数字在2017年时是7.5%。
市场低迷之下，不少开发商谋求以价换量，断臂求生；海南楼市新一轮的降价潮以“特价外衣”的形式出现。
“特价潮”风起海口周边市县房价再现6字头
2018年10月，最具危机意识的万科打响了三亚房企降价的第一枪，万科湖畔度假公园开盘折后价最低可至26000元/平米，与备案价相差3000元/平米。一年过去，房价仍在下行，最新推出的特价房单价低至24874元/平米。
（图为三亚凤凰岛）
一个多月前，48亿元寻找接盘者的三亚凤凰岛项目，受环保督察风暴影响，销售暂停，更深层次的原因在于无法突破限购，导致无人问津，房价腰斩。2019年8月房价50589元/㎡，较巅峰时跌去了2/3。
“特价潮”在大三亚圈持续蔓延。
三亚香水湾有的项目别墅产品启动5折促销，位处旅游热点区域的海棠湾银海项目，别墅特惠房源最高降价高达1380万元，房企降价不再遮遮掩掩。
低价抢客策略成为楼市寒冬下的生存法则。
海南省会海口的后花园定安项目——江畔锦城在刚刚过去的万圣节打出6999元/平米的超低特价，让原来已经从9字头的房价拉回到2017年前，同片区的楼盘将面临更加被动的局面。
海南西线城市临高县的阳光城等2个楼盘开出8字头特价，在以万元为市场主流的价格体系里撕开一道低价口子。
岛内一位不愿具名的资深业内人士表示，房子也是商品，同样受供求关系影响，供过于求时就会采取降价方式处理；但价格也是有底线的，开发商不会赔本赚吆喝，如果价格击穿底线，则意味着资金链万分告急。“这已经是房企向市场发出的最后信号。”
就像万科秋季例会刷屏口号所言，在当下，“活下去”比什么都重要。
资金链告急有开发商两个月发不出工资
虽然不少房企采取了特价促销的方式，但海南房价整体上还处于较高水平，海南省统计局数据显示，前9月海南商品房成交均价15906元/平米。
而国家统计局2018年居民收入统计数据显示，海南的人均可支配收入为24579元。海南市场的独特性决定了其外向型房地产市场的特质，而限购堵住了大部分省外购房客。
受此影响，在海南扎根的房地产开发商们过得并不轻松。
“开发商还在死守，不过每家房企的资金链情况不同，财务缺口大、急需回笼资金的房企降价的力度会比较大。上述人士指出
”据恒大研究院数据显示，2018年下半年到2021年是房企债券集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。熬不过寒冬的408家房企在今年“死”去，且大多为中小房企，集中在三四线城市。
限购之下，销售低迷，加上不断升高的融资成本和债券资金兑付的高压力，对房企的资金链是关乎生死的考验。
网易房产了解到，海南乐东县已有小型房企资金链紧绷。
乐东县位于三亚以西，气候与三亚相似，但房价只有三亚的二分之一，甚至是三分之一，极具竞争力的价格吸引了众多购房者纷至沓来。但全域限购一年半后，售楼中心门庭冷落，不少房企的资金链已经十分紧张。
据当地某公司职员透露，“海南限购以后，公司房子卖不出去，资金回笼太慢，我们已经两个月没发工资了。”
同时，他还表示，公司目前手里还有几个亿没卖出去，为了冲刺业绩，公司甚至实施内部员工五折购房的方式，但认购情况并不理想。
不只是小开发商，大开发商的日子也并不好过。海口某项目的工作人员表示，虽然开盘推出的百余套房源基本售罄，但今年20亿元的销售目标，很有可能完不成。
业内人士指出，房地产开发本身就是一个带融资杠杆的游戏，99%的玩家都是融资入局，只有不到1%的是自有资金开发。
海南全域限购后，除海口、三亚外，剩余16个市县的大部分开发商资金链都紧张，房企一旦还不上银行贷款，只能降价销售或整体打包出让，彻底退出市场了。
海南要“壮士断腕”，破除“房地产依赖症”，转换发展动能......“上层”的宣言不断强调、回响。
海南房地产游戏规则，变了。
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