香港，能否担当粤港澳大湾区楼市的 “白马圣骑士” ？

昨天，港澳居民在大湾区内地城市购房放开，豁免工作年限等条件。港澳居民将获得大湾区等内地城市的房票。

内容包括：

豁免港澳居民在大湾区内地城市的工作年限证明等限购条件；支持港澳居民在内地便捷使用移动电子支付；保障在粤工作的港澳居民子女与内地居民子女同等享受教育的权利；香港永久性居民往来粤港澳大湾区等内地城市可申请办理有效期两年至五年的签证或居住许可等七项。

回顾港澳客户买房政策，与之前比较，少了工作一年的限制，之前只能购买自住商品房，商业投资被禁止。随着11月7日政策的出台，这些历史性的政策，将成为过去，也将改变粤港澳大湾区楼市格局，为此，深圳看房团深感有必要撰文铭记下对楼市的影响。

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文化与距离将起决定作用

查阅了下资料，目前香港、澳门两地人口分别为752万、63万。香港居民更侧重置业深圳、广州、东莞；澳门居民更侧重珠海跟中山。

如果单一从文化角度看，汕头、潮州、揭阳将是香港市民的最佳选择，可是与香港的距离以及与香港的差距，又让香港人望而却步，16万每平米的房价，放眼内地湾区城市的楼市，都显得那么便宜，如果是因为买不起香港房子，而置业内地，需要继续留在香港工作，那么距离将是决定作用。

那么对于香港人而言深圳肯定是最佳选择，6万不到的均价，仅仅只有香港房价的零头，15分钟到25分钟的时间成本，完全满足两城生活、工作的需求；东莞其实也是一个不错的选择，45分钟的通勤时间，虽然比深圳多花费30分钟，可房价仅仅只有深圳的三分之一。

广州对香港人既满足了文化的吸引，房价也是一个较大的方面，距离成本也在50分钟以内。相对于澳门而言，9万多的房价，没有香港的那么急迫，珠海24000多的单价虽然有一定吸引力，可澳门的生活空间没有那么紧张，所以，澳门内地置业的居民应该相对会少很多。

上段分析了刚需，那么香港人会不会有内地的投资倾向呢？

深圳看房团觉得是必然存在的，只是比例多少的问题。毕竟，过去的政策是限制香港人投资炒楼，只能自住。现在一旦放开政策，投资性需求也必然随之产生。投资性需求角度，深圳看房团更看重香港人会把目光瞄准深圳、广州的南沙、中山、东莞等地，毕竟，香港人偏重买房投资，这必将因为香港人的投资趋势，让大湾区的楼市局面生变。

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大湾区楼市格局将生变

香港、澳门居民的准入条件的放开，我们不能错误的理解为拯救楼市，出台这一政策的初衷，是为了两岸三地的国计民生问题。

但这一政策的执行，又将对粤港澳大湾区的楼市带来变化，我们有必要前瞻性对这个变化展开分析，洞悉先机。

深圳住房自有率仅23.7%

香港、深圳早已深港融合为一体，在诸多城市中，必然是最受青睐的城市。可每年僧多粥少的局面，2.8万套的供应，比香港房屋紧缺的局面也好不了多少，香港人置业深圳比例的增多，必将导致深圳未来的房源更加紧张，高端住宅一房难求的局面恐将愈演愈烈。

另外一个极度看好的城市是南沙，南沙目前最大的困局在五年限购，广州人嫌南沙太远，深圳人想买又没资格，香港人的准入门槛放开，进入南沙正是一个机会。作为广东省打造的全省高度，3万左右的房价，对港人而言，简直过于廉价。文化上的接近，投资上的潜力，地域上的接近，南沙必将成为一大争夺圣地。

另外一个深圳看房团看好的城市是中山，中山实际有一定潮汕文化基因的城市，香港、澳门两地与之都有一些渊源，最大的利好是这个城市未来的利好太多。2022年广州到中山18号线地铁将开通；

2023年深中通道将开通，而中山那边的房价，仅仅只有通道这边深圳房价的六分之一左右；2024年深茂高铁将开通，中山将成粤西的枢纽城市。外加中山教育的亮点，中山必将越来越成为一个备受关注的三线城市。

东莞其实也是香港人喜欢的一座城，不过这几年的东莞，房价已经上涨太多，人气也下降了不少，能否再次引爆港人的投资欲望，得看后期表现了。

深圳、广州、东莞、中山，这四大城市，必将是香港人置业的首选之地，这些城市的楼市，必将因为香港人的到来，楼市变得越来越紧俏。

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香港，能担当起大湾区楼市“白马圣骑士”？

进入第三季度，粤港澳大湾区楼市只有深圳一枝独秀，广州、中山、东莞、惠州等城市要么价格下降，要么成交量下降，楼市拐点的说法已经愈演愈烈，此时放开港澳同胞的置业准入条件，无异给了很多城市期许的目光。

对于深圳、南沙与中山，港人的到来，肯定是一个强有力的外援，深圳自不必说，来了，战火会越烧越旺，抢的越来越激烈，没有港人，2.8万套，深圳也供不应求。

但港人的加入，对于南沙、中山而言，是有本质意义，具有“白马圣骑士”作用。首先看南沙，广东唯一省级副中心城市的顶层设计，广州人瞧不上，深圳人不给买，香港人来了，正好弥补了南沙遗憾。曾经三次组团去南沙看房，看中房源的客户很多，可大多被五年限购所阻。

重点教育，医疗配套，霍英东游艇会、高尔夫配套等相关产业遍布南沙，今日之南沙广州人看不起，也许不久就会高攀不起。

中山是最近今年崛起的一个三线城市，可三线城市却赋予了一线城市的战略地理位置，它与深圳、与广州、与珠海皆发生了互通互联，未来的中山，有一个伟大的蓝图。

可目前需要解决的是中山楼市的现状。目前的中山虽然携各种利好而来，可360万的人口，对于中山而言，是一个短板，可偏偏楼市火力全开，楼盘遍地开花，外销楼盘的依赖度过高，在市场受到冲击之后，外销楼盘上客量的急剧减少，整体楼市价格在下降，成交量也在萎缩。

只有1万每平米出头的中山楼价，遇到香港人的到来，楼价显得异常便宜，中山各开发商早把港人视为了“白马圣骑士”，期待他们的到来，期许着他们力挽狂澜。

深圳看房团的观点是，房地产行业需要理性发展，不要看到商机，过于盲目扩张，一窝蜂而上，等到出现了问题，又寄望政府政策救市，还是政策松动，而应该未雨绸缪，相机而动。