如何投资商业地产之商铺——社区底商

大家都知道一句话"一铺养三代"，那么到底怎么选择底商才会是"一铺养三代"，而不是"三代养一铺"？

1、位置

在投资商铺界有一句话是这样说的"金角银边草肚皮"，引用的是围棋中的一句话，但对选商铺来说很贴切。金角——一般的社区底商，在十字路口的角上的商铺曝光度是最高的。因为其可以三面开门，增加顾客的进店率和曝光度。如下图：

图中①号位置就属于金角的位置，因为曝光率高，从三个方向过来的顾客都可以看到这间商铺。但像这种金角位置的商铺一般面积都偏大，至少都在200㎡以上。

图中②、③位置的商铺就属于银边，可以借助金角商铺的曝光率提升自己的曝光度，增加顾客。

金角也并不是所有的角都是金角，有的角可能就是草肚皮的位置。也并不只是位于十字口的角才属于金角，例如小区大门口位置的角也属于金角。

上图中所示的小区主出入口两侧角的位置也属于金角，因为小区门口是人群量最大的地方。

至于说草肚皮的位置就是一些曝光度非常差的位置，或者是一般人很少走到的地方。有很多种，这里就不一一列出了。

2、业态误区

由于现在消防安全的要求，商铺如果在楼座地下，是不可以明火的，也就是不能做饭店之类的。而很多投资者在选择商铺时，总觉得能做餐饮的商铺就是最好的，这样可租的业态多了租金就有保证。即使商铺的位置再好，不能做餐饮也不考虑。其实这是一个误区，能做餐饮的商铺不一定就好，不能做餐饮的商铺不一定就不好。能做餐饮只是增加了一个可以经营的重要业态，并不能决定商铺就好出租或者租金就高。反而一些不可明火经营的业态商铺的租金有时候会更高，因为位置好，再加上业态的原因。

在所有行业中，并不只是餐饮利润高，消费量大。做生意赚钱有两种，一种是挣普通大众的钱，一种是挣富人的钱。普通大众虽然受众人群广泛，客户群体大，但是其消费能力有限，也就是薄利多销。

第二种是挣富人的钱，虽然富人的受众人群少，但利润丰厚，而且要求的品质和服务更好。

所以在选择投资时，不要只盯着能做餐饮的商铺。对于餐饮可能你只知其一不知其二，餐饮店也都在成批量的倒闭。

3、价格

投资者往往都是以最低的成本赚取最大的利润，这是无可厚非的。但很多投资者让人头疼，一味的追求低价格，而且低价格的看不上位置，好位置的又觉得价格贵。好吃不贵的谁都想要，有吗？即使有，相信也轮不到你。这个年代已经不是以前了，捡漏已经极其困难了。

我们投资要看的是其价值，未来的价值。理解不了商铺价值的人，往往都会以价格来衡量。这一部分人都是一些散户，也就是小投资者，报的是投机心理。所以我们一定要去理解商铺的价值，再去考虑价格。如果这套商铺的价格高的离谱，使商铺的价值大幅缩水，那就没必要再投了。

4、定位

每个项目都有自己的定位，都有自己的目标客户群体。高端楼盘针对的是一些高品质的客户，以改善为主；别墅洋房类楼盘针对的是一些终极置业客户，事业已经达到顶峰的客户；低端楼盘针对的是一些刚需客户群体，建于事业的初步期。

每个项目的定位不同，针对的客户群体不同。在选择商铺时，你的定位又是什么呢？如果你是买后自营，那么你的经营定位是什么呢？如果你是投资，那么你出租的业态定位是什么呢？商铺并不是租出去就挣钱的，也要看租给什么业态，什么级别的业态。这不仅对租金收益有很大的影响，对商铺本身的升值的影响也很大。商铺就像你养一盆花一样，需要你精心呵护，才会开出芳香四溢的花朵。

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