2010年起建成且无合法证明的房屋不计入改造成本

广州市住房和城乡建设局昨日正式印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（以下简称《办法》），内容涵盖全市范围内旧村庄全面改造、复建安置等成本核算，其中明确拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%（计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金）。

A安置住宅复建总量按“栋”“户”“人”核定，同一项目限选一种

在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

B2009年12月31日后建成且无合法证明的房屋，不计入改造成本

合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。值得注意的是，以上所称“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等。也就是说，2009年12月31日后建成且无合法证明的房屋不计入改造成本。

C 现状房屋拆运费不高于每平方米60元，搬家补偿费每户4000元

《办法》明确，现状房屋拆运费用按不高于每平方米60元的标准核算；搬家补偿费按每户4000元的标准核算；屋内装有电话、有线电视、宽带网等设施需迁移的，按广州市农民集体所有土地征收补偿的有关规定计算迁移费。

临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合旧村庄所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的准予复建的建筑，规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的旧村可按5年时间核算临迁费用（即准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月）。规模较大、分期实施改造、分步搬迁的旧村可按4年时间核算临迁费用。

在复建费用方面，《办法》也根据小区配套设施、装修标准不同，对合法住宅建筑的复建费单价进行了相应的调整。例如6层及6层以下住宅，单价3046元，单价不包含地下室、不装电梯、不配中央空调；而7层及7层以上，总高度在100米以下的住宅，单价4157元，单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。

来源：羊城晚报