房屋出租后，承租人和出租人，谁承担维修义务？

法律知识要点：房屋出租后，房屋附属设施或屋内设备可能会出现需要维修的情况，但是在租赁合同履行期间，出租人与承租人都不愿意承担维修义务，进而产生纠纷。法律上对于租赁物的维修义务，到底是如何规定的？

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。从法律条文意思看，对租赁物的维修义务：

首先，承租人和出租人可以自行约定，房屋出租期间的维修义务，有约定的按约定，约定优先适用。当事人双方自愿在合同条款中自愿对租赁物的维修义务进行约定，符合意思自治的基本原则。即可以明确约定由承租人维修，也可以明确约定由出租人维修。

其次，当房屋租赁合同对修改义务没有约定或约定不明的，则直接规定出租人承担对租赁物的维修义务，以保证承租人能够正常使用该租赁物。

当然，法律上虽然规定了，在没有约定或约定不明时，由出租人承担维修义务，也不是绝对无条件的，必须是确实有必要维修，并且还必须要有正当的理由，即租赁物是在正常使用情况下的损耗才由出租人承担维修义务，而不是故意损坏或故意改变结构布局或结构等。

对租赁物的维修义务，没有约定或约定不明时，出租人不履行维修义务的，承租人该怎么办？根据相关法律规定，承租人共有两个选择：

1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，负担方式就是减少租金或延长租期。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出租人不履行维修义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，承租人可以解除合同，并可以根据合同约定，追究违约责任或赔偿损失等。

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案情简介

原告周某发诉称：2013年5月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于某地的商铺，租赁面积75平方米，租赁期限从2013年5月1日起至2017年4月30日止，房屋租金24000元/月，每季度支付一次。

合同签订后，原告及时将房屋交付被告占有使用，但被告从2014年8月1日起即开始拖欠租金至今。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》第3条第1款的约定，原告有权解除合同。

现原告请求判令：解除原、被告双方于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》，并由被告立即将某地的房屋返还原告。被告按24000元/月的标准支付原告从2014年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金。被告按24000元/月的标准支付原告从《房屋租赁合同》解除之日至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费。

被告陈某俊辩称：从2015年2月至今，被告未支付租金属实。未支付的原因是因为2014年7月7日讼争门面房屋发生了漏水，导致被告产生装修损失和停业。原告为此与产权人林某功协商、诉讼均未能解决问题。

被告不存在恶意拖欠租金的违约行为，且在原告未能解决完毕漏水赔偿事宜之前，被告享有不安抗辩权和先履行抗辩权。原告要求解除合同的条件尚不成就，双方应按照变更后的租金标准继续履行租赁合同。不同意原告的诉讼请求。

反诉原告陈某俊诉称，涉案商铺系反诉被告转租给反诉原告，反诉原告为此还支付了反诉被告转让费150000元。反诉被告承租商铺后，投入大量资金进行装修和购置设施设备，用于经营理发店，经营状况良好。反诉原告一直积极履行合同义务，按期交纳房屋租金。2014年7月7日，涉案商铺因年久失修，管道漏水，造成商铺内污水横流、臭气熏天，吊顶、墙纸、地板被水浸泡后严重损坏，反诉原告因此不得不停业进行维修和重新装修。原、被告为房屋租金和漏水赔偿事宜多次协商，双方一致同意房屋租金变更为20000元/月，原告亦同意被告暂不支付2015年2月起停业期间的租金。

反诉原告认为，出租人对租赁物依法负有维修义务。涉案商铺发生漏水后，反诉原告为此产生的修缮费用应由反诉被告承担。此外，从2014年7月7日至8月29日房屋修缮期间，反诉原告因停业产生的经济损失与反诉被告未尽到维修义务有直接因果关系，也应由反诉被告承担。

现请求判令：反诉被告继续履行房屋租赁合同，房屋租金按20000元/月计算。反诉被告赔偿反诉原告装修损失37000元。

反诉被告周某发辩称，反诉原告已有长达11个月的时间未交纳租金，其行为已构成根本违约。2014年7月7日涉案商铺漏水后，在房屋产权人林某功拒绝履行修缮义务的情况下，反诉被告积极尽到了修缮义务，于2014年7月29日出资将漏水管道更换完毕，保证了反诉原告对商铺的正常使用。

判决结果

法院审理认为：周某发、陈某俊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，且周某发系经出租人同意转租，且系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

该案中，2014年7月7日，涉案商铺内发生了排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。漏水发生后，周某发虽对店内管道进行了更换，但未修复店内受损部位。陈某俊为避免扩大损失，自行对店内受损部位进行维修和装修。至2014年8月31日陈某俊修复完成，陈某俊在此期间内不能使用租赁物，陈某俊不应支付2014年7月7日至8月30日的租金。但陈某俊享有的此一先履行抗辩权效力仅持续至租赁房屋维修完成之日止。陈某俊不按约支付周某发该时间段以后的租金，没有约定的或者法定的抗辩理由，属违约行为，应承担违约责任。

陈某俊主张双方变更了租金标准，依据在于周某发于2015年1月21日向其出具的《收条》。审查该份《收条》的具体内容，周某发明确载明其收到陈某俊2014年8月至2015年1月期间的租金仅为该时间段内的部分租金，而非全部租金，因此，不能证明陈某俊关于双方变更了租金标准的主张。故法院对陈某俊的此一主张不予采信。故，陈某俊亦未全部支付周某发2014年8月至2015年1月期间的租金。

周某发、陈某俊在合同中约定，租赁期限从2013年5月1日至2017年4月30日止，其中2014年5月1日至2017年4月30日期间，租金每季度提前15日支付一次，宽限期5天，如超过5天，合同自动终止，甲方有权收回门面。现陈某俊未提前15日支付周某发2014年8月至2015年1月期间的全部租金，以及2015年2月起的租金，早已超过合同约定的5天宽限时间。现周某发以此为由，要求解除双方于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》，并要求陈某俊返还租赁商铺，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。对陈某俊要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。

周某发要求陈某俊按24000元/月的标准支付其从2014年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金，符合法律规定，法院予以支持。因周某发、陈某俊在2015年1月21日支付、收取租金的过程中已对扣除2014年7月7日至8月30日期间租金的标准达成一致意见，则陈某俊还应支付周某发2014年8月至2015年1月期间的租金为24000元（24000元/月*6个月-36000元-84000元）。周某发要求陈某俊支付合同解除之日后的房屋占用费，缺乏法律依据，法院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由承租人负担。涉案商铺漏水后，周某发未履行维修义务，陈某俊自行维修，维修费用应由周某发负担。陈某俊要求周某发赔偿维修费37000元，双方对损失的金额产生争议，法院依据司法鉴定结论确定陈某俊因涉案商铺漏水产生的维修费用为27820元。

判决结果

据此，判决：原告周某发与被告陈某俊于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》自判决发生法律效力之日解除。限被告陈某俊于本判决发生法律效力后3日内将位于某地房屋腾空并返还原告周某发。限被告陈某俊于本判决发生法律效力后3日内支付周某发2014年8月至2015年1月期间的租金24000元，并按照24000元/月的标准支付其从2015年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金。限反诉被告周某发于本判决发生法律效力后3日内赔偿反诉原告陈某俊维修费用27820元。

律师点评

该案中，原告陈某俊在租赁期间，发生涉案商铺漏水后事故，对于维修义务，双方未进行约定。因此，被告周某发作为出租人应履行维修义务，但被告周某发一直未进行维修，后陈某俊对涉案商铺自行维修。据此，法院判决维修费用应由出租人周某发负担。

值得注意的是，原告陈某俊要求被告周某发赔偿维修费37000元，但无证据证明，最后依据司法鉴定结论确定商铺漏水产生的维修费用为27820元。因为该笔费用需要出租人承担，所以承租人自行维修时，应当注意保留相关的证据。