鲁楼2019|连下7城又接盘新城，金科山东是否“吃得消”？

今年金科的关键词，就是买买买。

根据金科股份第三季度财报数据，今年一至三季度金科在全国四川、安徽、山东、河南、广西、重庆、江苏、云南等地拿下140宗共计1047万余方土地，前后斥资共计614亿元。

其中，有14宗土地来自山东，它们分别来自临沂、枣庄、聊城、青岛、潍坊、淄博、滨州、日照、济南、泰安，共计101.2万方，总斥资约59.56万。同时，在新城事件爆发后，金科还一口气接盘了对方6个项目，其中山东青岛、日照各有一个。

如此大手笔的买地与并购，金科真的“吃得消”吗？

疯狂拿地 山东纳储百万平

从山东地区的拿地分布上看，金科更青睐开发程度较低的三四线城市。今年一至三季度，金科分别在临沂、枣庄和聊城拿地22.36万平、15.47万平和14.92万平，拿地量位居全省前三，龙头城市青岛仅排名第四。而在省会城市济南，金科一至三季度仅拿地44851平，在所有拿地城市中排名倒数第二。

金科于2012年进入山东，金科城作为金科进军山东的第一个项目，于当年落地省会济南。随后在2013年底，金科摘得青岛城阳生态园地块，拿下山东第二城。2018年，金科首进淄博，接连在淄博布局了金科·集美嘉悦、金科·集美郡、金科·集美天辰、金科·集美嘉亿四大项目。

目前，金科在济南和淄博分别布局了4个项目，在青岛有金科·罗兰公馆等3个项目，在泰安和烟台分别有1个项目。从今年的拿地状况来看，2019年将成为金科进军山东的重要节点，金科在9个月的时间里连下泰安、日照、滨州、潍坊、聊城、枣庄和临沂7城。

接盘新城 山东两项目总额一个亿

在今年新城“黑天鹅”事件爆出来后，金科成了第一口吃螃蟹的企业。据7月25日至27日新城控股以及金科股份发布的公告，金科在此次新城控股出让的15个项目公司的股权中，一次性收购了8个新城控股项目的股权。

在8个项目中，金科接盘的青岛HD2019-3041号地块、日照2018A-129号地块，都是新城控股于今年5月所得。青岛HD2019-3041号地块的项目公司为青岛悦茂房地产开发有限公司，该地块位于青岛市黄岛区海滨七路北、青岛圣元乳业有限公司西，出让面积27,026平方米，计容建筑面积48,647平方米。土地用途为城镇住宅用地；日照2018A-129号地块的项目公司为日照亿鼎房地产开发有限公司，该地块位于日照市高新区潍坊路以南、艳阳路以西、新阳路以东，出让面积48,648平方米，计容建筑面积121,620平方米。土地用途为商务、居住用地。以上两处项目均处于前期开发准备阶段。两公司股权转让款总额为一个亿。

负债两千多亿 还有净资产近4倍的担保额

今年楼市商品住宅成交乏力，房企资金回笼受挫。易居研究报告显示，截至2019年三季度末，20家规模房企存货规模达29309.9亿元，环比增长8.4%，同比增长16.2%，同比增速较二季度回落，仍处于历史较低水平。资金回笼无力，不仅影响当下的公司运转，更将对集团转年后的新一轮融资造成威胁。

据10月31日金科股份发布的2019年第三季度财报，今年前三季度，金科股份归属上市公司股东净利润、加权平均净资产收益率与上年同期相比全线下滑。

截至三季度结束，金科总资产约2912.3亿元，与上年度末相比增加26.24%；归属于上市公司股东的净资产约245.9亿元，与上年度末相比增加14.48%。今年第三季度金科营业收入约为171亿元，与上年同期相比增长50.69%；一至三季度总营收432亿元，与上年同期相比增长60.65%。

而今年第三季度，金科股份归属于上市公司股东的净利润约为13.9亿元，与上年同期相比减少8.8%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为14.65亿元，与上年同期相比减少2.68%。而更严重的资金问题体现在公司的现金流上——今年一至三季度金科股份现金流约为-54.57亿元，与上年同期相比减少-417.67%。

同时，金科的负债情况也不容乐观。截至今年9月底，金科流动负债约1722亿元，非流动负债约719.9亿元，总负债近2442亿元。

根据11月份金科发布的公告显示，截至三季度结束，金科对外担保额已经达到了876.46亿元，占公司最近一期经审计净资产的378.10%，占总资产的37.99%。但根据公告所披露的数据，这些被担保的企业大多债台高筑，还有不少为新注册的项目公司，尚处于亏损状态。

进入第四季度，全国调控政策延续前三季度的紧张状态，楼市“白银时代”仍在继续。据观点指数网数据，今年1-10月份金科全国总成交额为1399亿元，位居全国房地产企业第18位，已经超过2018年全年1291亿元的销售额。年底之前，金科能否凭借逆势上涨的去化速度，成功化解本轮资金危机，仍是个未知数。