北京全市“豪宅”超过85%？限竞房也成非普通住宅？ 住建委：已会同财政、税务等部门研究

中国经济周刊-经济网讯（记者周琦）近期，北京市多个限竞房项目入市。然而，有不少重点满足刚需和刚需改善型购房人群的限竞房，却因为政策原因，成为了"非普通住宅"，购房者不仅面临着要缴纳更多税费的情况，首付还可能要高出两成。

据《北京日报》报道，首次置业的李女士揣着150万元的首付款，挑选了位于通州区的某限竞房项目，90平方米的户型，总房款460万元。从看房到选房，她一直以首付3.5成做的预算，直到签约那天才发现得交四成首付。"销售员解释说，我这套房子是非普通住宅，首付成数得略有提高。"

而购房人陈先生将手中的一居室卖了，在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型，总价约460万元。因为置换房产也算"二套"，首付需要掏六成，陈先生卖房所得的270万元房款足够支付新房的首付。但由于限竞房项目属于该非普通住宅，首付得从六成提高到八成，即还得再凑98万元。无奈之下，他暂时放弃了换房计划。

按照相关标准，住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）、单套建筑面积在140平方米以上(有些城市是144平米)、实际成交价格高于该区市场指导价，三者有一条符合，即为非普通住宅，即老百姓俗称的"豪宅"。

2014年9月30日，北京市住建委、北京市财政局、北京市地税局联合发布通知，调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格，全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

依据此通知，北京普通住宅标准，除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外，价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。

5年来，北京市的房价变化较大。据我爱我家集团研究院统计显示，2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/平方米。这一价格，与2014年9月30日政策确定参考价格的2.5倍以上。

据中原地产首席市场分析师张大伟统计，2019年（截至11月7日），北京市五环外成交的符合普通住宅的房产仅有4575套，而北京全市的成交量为30937套。

以五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元为标准，目前北京市五环内已基本无符合房源。

张大伟计算，北京市2019年成交的房产中，普通住宅占比约14%，超过85%的住宅都是非普通住宅。"北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为‘豪宅’，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是‘豪宅’。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是‘豪宅’！"

张大伟认为，按照当前政府部门制定的参考单价，北京基本不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税，做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是"豪宅"。对于北京楼市来说，作为全国调控政策最严格的区域，各种房住不炒的政策，都在全国有示范作用。可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但"非普通住宅标准"到了应该调整的时候了。

对此，北京市住房城乡建设委回复称，北京普通住宅标准调整相关问题，该部门高度重视，已会同财政、税务等部门进行了认真研究，下一步，将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求，认真做好相关工作。

根据北京现行政策，对于购买新房的购房者来说，第一次契税影响不大。但对于商品房住宅，普宅与"豪宅"最大的影响是购房按揭贷款的成数：购买首套普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%；购买二套普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%。