巩志芳说法：业主和物业发生纠纷责任如何认定（下）

“我要和你们反映，咱们小区停车位不够，垃圾桶设置不合理……”

“房子住了这么多年，现在设备陈旧，有质量问题了，是业主自己修，还是有人来担责？”

“物业费收不上来，我们工作也没办法开展了。”

……

近年来，随着城市化进程的快速发展，业主与物业之间的纠纷也呈不断上升趋势，因小区停车难、管理难、房屋质量不佳等问题引发的物业纠纷时有发生。这些物业纠纷涉及面广，具有复杂性，与广大业主息息相关，更需要妥善解决。本文列举了最高院发布的数个经典物业服务合同纠纷案例，涵盖了目前大多数的物业服务合同纠纷类型，希望能够对业主或者物业公司有所帮助。

接上期

巩志芳说法：业主和物业发生纠纷责任如何认定（上）

11.业主以未损害其他业主公共利益为前提利用建筑物专有部分的，物业管理企业无权干涉——北京万通鼎安国际物业服务公司诉李嘉熠物业服务合同纠纷案

本案要旨：业主合理利用建筑物的专有部分，如未损害其他业主的公共利益，应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容管理的相关规定，应由行政机关判断处理。

案号:（2009）红民二初字第981号

来源：人民法院案例选.总第76辑（2011.2）

案例释疑：

Q：业主专有部分如何认定？

A：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕7号）》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

12.业委会根据业主大会的决定与得票最多但未达到“双过半”的物业管理人签订的临时物业管理协议有效——成都永诚物业有限责任公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限责任公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：根据《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。但是当竞聘物业管理人均无法达到“双过半”时，业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多的竞聘物业管理人签订的临时物业管理协议应当为有效协议。

案号:（2009）成民终字第1161号

来源：人民法院案例选.总第75辑(2011.1)

13.物业交接是物业服务合同的附随义务——厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案

本案要旨：物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

案号:（2009）民终字第22号

来源：人民法院案例选.总第73辑(2010.3)

14.业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权——宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波市北仑加贝购物俱乐部物业管理纠纷案

本案要旨：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

案号:（2008）甬民三终字第518号

来源：人民法院案例选.总第71辑(2010.1)

15.物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利——海安天宝物业有限公司诉徐培术、袁丽丽物业服务合同纠纷案

本案要旨：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

案号:（2018）苏06民终1076号

来源：人民司法·案例 2018.29

16.未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

本案要旨：《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。

案号：（2014）苏审三民申字第0687号

来源：人民司法·案例 2016.35

17.补充协议变更主合同条款，变更后特殊条款与主合同其他一般条款发生冲突时，特殊条款效力强于一般条款——辽宁安泰物业有限公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、王某物业服务合同纠纷案

本案要旨：合同双方当事人经协商签订的补充协议，针对主合同中的某一条款内容予以变更，在变更后的特殊条款与主合同中的其他一般条款出现冲突时，比照禁止向一般条款逃避原则，应作出特殊条款效力强于一般条款的认定。

案号：（2014）辽审一民申字第598号

来源：人民司法·案例 2016.26

18.物管相对独立小区业主诉请变更物业费标准应获支持——重庆百货大楼股份有限公司诉重庆佳桂物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。

案号：（2013）渝二中法民终字第00748号

来源：人民司法·案例 2014.24

北京衡宁律师事务所 巩志芳律师

19.无特别约定情况下，物业管理人对业主室内财产丢失不担责——胡勇燕、吴澎诉山东永大物业管理公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

案号：（2007）济民一终字第708号

来源：人民司法·案例 2010.20

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