建纬观点 | 商品房买卖合同解除后房屋差价损失的处理规则

引 言

房屋差价损失，指的是在商品房买卖合同纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价而产生的损失。房屋差价之所以构成损失，通常是因为在商品房买卖合同解除的情况下，买受人若购入相同地段同等条件的房屋，可能需要支付更高的费用。主张房屋差价损失分为两种情况，一种是当房屋价格上涨，出卖人违约，买受人解除合同，主张房屋升值损失；另一种情况是当房屋价格下跌，买受人违约，出卖人解除合同，主张房屋贬值损失。上述两种情况，房屋差价损失的计算规则是相同的，为了避免重复，本文仅以实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行分析。（相关法律及地方规定见文末）

一、主张房屋差价损失的条件

首先，购房合同必须已经成立并生效。当购房合同无效时，违约方承担的是缔约过失责任，只能请求赔偿信赖利益损失。而房屋差价损失属于履行利益，根据《合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。所以合同无效时不能主张房屋差价损失。

其次，因出卖人过错导致合同无法履行。出卖人违约导致合同无履行可能性，守约方请求解除合同时，方能主张房屋差价损失。当合同存在继续履行的可能，守约方可以请求继续履行时，其无权主张房屋差价损失。最后，合同解除应指法定解除，且出卖人会因法定解除而获利。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人解除合同的情形共有十六种之多，但这十六种法定解除的情形，并不当然都能获得房屋差价赔偿，合同解除的原因仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行。同时，只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得该差价赔偿。[相关案例] (2015）民申字第2703号 最高人民法院

二、房屋差价损失的确定方法

如果双方能够自行协商确定，从其约定；双方不能协商确定的，司法实务中通常按照以下顺序确定：

1、比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

在评估房屋价差金额时，认定损失的截止时间点是实务中争议较大的问题。司法判例中一般以买房人的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、卖房人的违约行为确定之日以及人民法院审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。司法判例中，针对违约金数额的确定，主要有以下规则：

1. 守约方应当采取适当措施防止损失扩大，没有及时采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

[相关案例]（2018）粤民申5924号 广东省高级人民法院

[裁判要点]法院认为，李冰洋主张2015年8月15日为涉案合同签订后按正常流程可过户至李冰洋名下的时间，2016年7月12日为李冰洋在二审中得知徐志杰有离婚诉讼的时间，故其申请对涉案房产在上述两个价值时点的市场价值进行评估。一、二审法院将2015年8月15日作为评估时间点，不仅考虑了在合同正常履行案涉房屋可过户至李冰洋名下的时间，而且也考虑到李冰洋在此时已知道共有人罗秋梅不同意继续履行房屋买卖合同，亦同时负有止损义务的情节。虽然徐志杰对法院委托评估单位出具的评估结论提出异议，但是评估公司已经针对徐志杰的异议进行回函说明，徐志杰亦未能提供证据予以反驳，一、二审根据评估公司的评估结论认定徐志杰应向李冰洋赔偿损失1590160元，并无不妥。

2. 守约方主张房屋差价损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

[相关案例]（2017）苏0507民初1215号 苏州市相城区人民法院

[裁判要点]法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽原告主张因房价上涨对其造成较大损失故主张赔偿140000元，但双方在合同中约定违约金25%，该约定应认为双方订立合同时已考虑到房价涨幅所造成的损失程度，且原告在发现被告违约后多年并未诉至法院，房价在此期间涨幅非违约方在订约时应当预见，则原告所主张损失不应超过违约方订立合同时预见到或者应该预见到的损失，故本院酌情认定两被告赔偿原告损失35000元。

3. 如果买方能够举证证明卖方卖给第三人的房价，那么该房价可以作为违约情况发生时确认现房价的依据。

[相关案例]（2013）黄浦民四（民）初字第1441号 上海市黄浦区人民法院

[裁判要点]法院认为，原告称被告与案外人约定房价为415万元，其中5万元是两被告赔偿给前一买家即原告的赔偿款；被告称约定房价为410万元，口头约定的5万元赔偿款，案外人李某某、陆某某应于被告迁出户口时支付，因此，无论该5万元的名义，被告将涉案房屋售予李某某、陆某某的可得利益为415万元，该价格与原、被告约定的410万元的差价即为原告实际损失。

4. 违约方不享有合同解除权，以合同解除的时间点作为房屋价值的评估基准日的，应以享有解除权的一方行使解除权的时间为准。

[相关案例](2017)苏0611民初3741号 江苏省南通市港闸区人民法院

[裁判要点]法院认为，可得利益损失，系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除合同时，因房屋价格上涨可以获得的利益。尽管被告曾于2017年9月左右微信告知原告不同意继续出售案涉房屋，因其系违约方不享有解除权，故被告关于应以该时间作为房屋价值评估时点的抗辩意见不能成立。案外人沈佳楠、沈冲珍（房屋所有权人）于2017年11月15日才明确表示不同意出售案涉房屋，原告及时变更了诉讼请求并申请对房屋价值的评估，评估基准日确定为2017年12月8日并无不当。因此，原告可得利益损失为506300元。

5. 购房款尚未完全支付的情况下，确定房屋价差损失参考以已支付购房款的比例。

[相关案例](2016)沪01民终11121号 上海市第一中级人民法院

[裁判要点]在房屋买卖中，若买方投入成本小，法院支持赔偿的力度也相对较小。法院认为，在85万元房价差价基础上，考虑到上诉人仅支付5万元定金、2016年3月15日已另行网签购房协议等实际情况，本院认为原审酌定损失赔偿金额为28万元并无不妥。

三、同时主张房屋差价

损失与惩罚性赔偿的处理规则

根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定“请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。当购房者据此同时主张“不超过购房款一倍的赔偿”和房屋差价损失时，法院考虑到赔偿的数额通常较大，会酌情予以降低。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十九条明确了该类情形的处理规则：买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

[相关案例]（2015）二中民终字第10872号 北京市第二中级人民法院

[裁判要点]法院认为，本案因恒远基业公司的原因造成合同不能继续履行并导致解除，张岩以购房合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房，故张岩要求恒远基业公司赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失的诉讼请求，属于张岩的合理损失，法院对此应予支持。张岩取得上述赔偿款后，其合理损失已得到弥补，且恒远基业公司未能按期履行交房义务存在其他客观因素，不能认定其存在主观恶意，故法院对张岩要求恒远基业公司赔偿其已付购房款一倍钱款的诉讼请求不予支持。

另外，同时主张房屋差价损失与双倍返还定金的处理规则与上述规则相同。

[相关案例]（2017）沪0114民初158号 上海市嘉定区人民法院

[裁判要点]法院认为，原告要求被告双倍返还定金20万元的诉请，合法有据，本院予以支持。鉴于被告已经返还定金10万元，故还需支付原告10万元。至于原告请求被告承担未履行合同义务产生的房价上涨的全部差价款85万元，本院认为，在双倍返还定金尚不足以弥补原告损失的情况下，原告有权就其余损失继续主张权利。但是，考虑到原、被告双方未正式签订网签合同，且原告仅支付了10万元定金，首期房价款和第二期房价款尚未支付，相关合同义务仅履行了很少一部分，同时，原告也并未提供系争房屋相关差价损失的依据。故本院根据本案实际情况，也考虑到双方签约至今房价确有上涨等因素，酌情判令由被告赔偿原告经济损失10万元。

四、相关法律规定及司法解释

《中华人民共和国合同法》

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》

10. 人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

五、地方性规定

鉴于房屋买卖合同标的额巨大，人民法院在适用上述法条确定的规则审理房屋买卖合同纠纷时自由裁量权过大，仍难免产生偏差，因此一些高级人民法院作了进一步的规定：

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二十四条 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发〔2014〕489号

十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用

出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法〔2012〕240号

10.在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。

广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法〔2017〕191号

四十、房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

来源丨微信公众号【房地产法律实务前瞻】

作者丨左朝

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