高出租、高收租、高涨租【资管时代,精细化营运】标杆商业地产EMBA总裁班11月课题

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  2018 年,全国已开业中大型商业地产项目约 5000个。2019 年新开业项目近 1000 个。同时,经济增速明显放缓,消费需求不足。

  2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值,商业地产将迎来最低潮的几年。

  资管时代,精细化营运

  想实现营运三高 — 高出租、高收租、高涨租?

  一定要学标杆业地产EMBA实战总裁班的精细化营运技术!

  课程收益

  直击痛点指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法,有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。

  帮扶方案站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到核心业务指标分析,再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案,穿插大量案例!

  专家介绍

  杜老师

  原万达商管区域公司总经理

  26 年商业经验,其中:10 年总经理经验、3 年区域总经理经验、3 年顾问和讲师经验、5 年奢侈品/国际一线化妆品招商经验。

  2011 年到 2016 年,历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理 其中常州新北万达项目被评为全国优秀项目。开业以来,新北万达广场成为常 州市人气最旺的时尚标杆购物中心,综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。2019 年 NOI 预计 1.6 亿。由于各方面表现出色,在万达的五年间,杜老师曾经:

  主办过两次优秀广场现场经验分享会,每次接待 300 多位项目总经理

  连续五年被评为全国优秀总经理

  万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一

  《万达集团商业地产系列丛书》编委之一(清华大学出版社)

  课程大纲

  第一部分 底层逻辑

  1、顾客 - 作为资产运营商,我们的顾客是谁?

  2、产品 - 顾客向我们购买什么产品?

  3、资管模式 - 资产管理的逻辑?

  4、资产估值【重要】

  (1)国际通行的资产估值方法

  (2)租赁收入模型

  5、组织职能 - 管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同?

  6、角色定位 - 运营部门四大职能角色定位与责任界面?资管人的经营者、管理者 角色定位?

  7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期

  第二部分经营策略

  一、SWOT 分析

  1、SWOT 如何准确界定?

  2、四大策略如何推导?

  3、定位如何梳理?

  4、SLOGON 如何提炼?

  #完整案例演示以上四步流程。

  二、品牌策略

  #案例:以大悦城为例,介绍购物中心品牌策略四步骤。

  第三部分NOI 拆解【重要】

  一、NOI 的 2 种分析逻辑

  二、NOI 拆解——3 个核心业务指标

  1、PRI——租赁决策文件【案例】

  2、出租率

  (1)商业品质与租金价格的平衡

  (2)空置率

  3、收租率

  4、租赁收入模型

  5、NOI 拆解指标

  (1)一级 3 个——财务分析

  (2)二级 6 个——投资分析

  (3)三级 20 个——资管分析

  6、计算

  (1)资产退出时租金最小值

  (2)开业首年标准租金最小值

  第四部分 经营分析与辅导—【重要】

  【作用:找到问题商户,以便及时预警,确保高出租率同时为招商争 取时间;找到潜力涨租品牌,铺垫尽可能大的未来涨租空间】

  1、 基本分析法

  (1) 发现问题的方法——MECE 原则

  (2) 解决问题的办法——逻辑树纵横分析法

  2、 经营信息:6+1

  (1)6 类基础信息和管理依据

  (2)1 个信息化系统—智慧运营 A:智慧运营 7+4 B:智慧运营预算投入

  3、盈利能力分析—经营预警和涨租预期【作用:及时发现重点商户】

  (1)租售比估算法

  (2)通用保本分析法

  (3)重投资品牌现金流分析法

  4、经营辅导——销售能力分析和辅导

  【作用:通过销售分析和经营辅导,减少 掉铺、确保收租率;提升新品牌存活率,减轻招商压力,降低空置率】

  (1)评价商户销售能力的 5 个关键指标

  (2)关键销售分析指标的使用场景

  (3)诊断商户销售问题的方法——案例详解服装、餐饮业态销售分析辅导办法。

  (4)辅导商户销售提升的方法

  5、客流分析

  (1)如何评价一家购物中心客流好不好?

  (2)如何测算一家购物中心的客流预警值?

  (3)如何评价一家购物中心的客流使用效率?

  (4)如何判断冷区商户的租金合理性?

  第五部分 经营扶持

  【作用:对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】

  1、 经营扶持品牌如何选定?

  2、 经营扶持五大类

  (1)多经扶持如何做?

  (2)媒体推广如何做?

  (3)营销活动如何做?

  (4)补贴礼品如何做?

  (5)租金减免如何做?

  【案例详解各业态经营扶持有效方案】

  第六部分现场管理

  一、商业氛围

  1、公共环境——气、温、光

  2、商铺氛围——货、品、样

  3、空间美陈

  4、DP

  二、巡场管理

  1、经营秩序

  2、巡场要点

  3、商户服务

  部分:物业品质【重要】

  —— 如何让保洁费“每一元钱都花出成果”?

  一、基础品质

  1、正面案例

  2、反面案例

  二、物业预算、招标、合同执行标准

  1、物业品质优劣对比(案例呈现)

  2、物业品质管控重点一:预算合理

  3、物业品质管控重点二:招投标专业

  4、物业品质管控重点三:合同执行监管严格

  【主办单位】高景亚太商学院

  【学术支持】北京大学房地产研究课题组

  【培训时间】2019年11月30- 12月1日(周六、周日)

  【培训地点】深圳

  高景亚太商学院是由原北京大学标杆房地产项目部创始高管发起成立,依托百年学府的厚重研发能力,联合中国TOP20标杆房地产企业高管组建而成,为房地产行业提供全方位培训和全产业链服务提出了整合资源、导入产业、社群运营、服务精准、产业孵化、资产管理等房地产新模式,形成了以“平台+智库+资本”的俱乐部模式,推动房地产及相关企业的创新升级。

  

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