楼市“买不起卖不掉”僵局,怎么破?国家智囊“3字”一针见血

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  我国房地产经过了20多年的发展,买涨不买跌已经成为了广大购房者心中的一把标尺,每当房价上涨时,众人冲向房地产市场开始抢房活动,每当房价下跌或者平稳不涨时,理论上是最好的买房时机,反而众人对买房不屑一顾。

  在过去的几十年里,房地产市场快速发展,房价水涨船高,买房热也与之相伴,以前我们经常见到“万人抢房、日光盘”等热闹的买房景象,因为房价上涨期,购房者的内心是烦躁的,总在担心房价还会再次上涨、担心现在不买房以后买不到房子。房地产开发商和房地产中介也正是借助于这种购房心理,制造出了不少虚假氛围,例如聘请房托儿来凑数,混在购房者其中,充当购房者,在一片抢房热闹之中,开发商合不拢嘴、买到房的人也合不拢嘴,看似双赢局面的背后,是一种幕后操作。

  

  单单是房价上涨,其实并不是大问题,关键问题是对房价的心理预期产生上涨,当更多人认为房价会上涨时,肯定会继续买房,于是会再次拉高房价水平,这是任何人都不希望看到的。所以根据住建部的调控要求,在2019年及其以后,稳地价、稳房价、稳预期成为了三大目标,稳预期就是指平稳人们对房价的涨跌预期。当下,房市陷入“买不起卖不掉”的僵局,怎么破?国家智囊“3字”犀利直言。

  一、当下楼市,房价进一步趋稳,但是想买房的人买不起,想卖房子的人卖不掉。

  在2016年以前,房地产市场是相当疯狂的,随着房住不炒的一声令下,人们开始变得冷静,开始理性思考买房问题,这么人云亦云地追着买房,真的是明智之举吗?不仅是购房者开始反思这个问题,开发商和房地产中介也非常疑惑不解,以前房子那么好销售,为啥现在房子这么难卖?其实,这是2种矛盾的心理在作怪:

  第一、作为房地产出售者的开发商、房地产中介和房东们。纵然是在房价下跌期,它们也不愿意降价出售房子,人人都想着高价售房。但是在房价平稳期,购房者变得越来越理性、越来越冷静,不挑选出最便宜的房子,它们不出手购买。故而造成了当下房地产市场中“卖不掉”的现象。

  第二、既然不降价就卖不掉房子,那么适当降价划算吗?站在售房者的角度而言,肯定是相当不划算的,在我国房地产发展的20多年里,从来就没有见到过房价下跌的情况、更不存在房价下跌的时机,最多也就是持续几年的房价平稳。所以如果降价出售,对于房屋出售者而言,或许是一种非常亏本的做法,显得极为不明智。总结为一句话“就算是房子卖不掉,横盘,也不可能降价出售。”

  

  Moscow, Russia business center in Moscow

  一方面是开发商和房地产中介房子卖不掉,另一方面则是购房者想要购房却买不起。从2018年开始,我国房地产市场开启了新一轮的平稳周期,从沿海的厦门开始,房价微跌,进而发展到内地各大城市,进入2019年各大城市房价在短暂的“小阳春”之后,各大城市房价再次陷入平稳态势。既然是房价平稳期,为啥购房者仍然买不起房子呢?主要源于如下两点:

  第一、房价平稳期,购房者预期有所变化,总希望买到价格更低的房子,以至于买不到房。主要源于信息来源不真实,我国房地产自诞生之日起,就一路高歌猛进,始终没有丝毫下跌的迹象,这是人们一贯的看法,纵然是在房价下跌期,人们依然对楼市抱有极大信心。

  不过购房者得到的信息则往往不是这样,楼市平稳在购房者的心目中等同于“下跌”,房价微降在购房者的心目中表现为“大降”。所以,在房价平稳期,购房者走向房地产市场时,预期房价水平肯定是大大低于显示市场房价水平的,本来市场房价是10000元/平米,那么购房者预期基本在8000元至10000元/平米之间。买卖双方的这种价格差就足以让购房者买不到房子。

  

  office building exterior in Bangkok

  第二、纵然是在房价平稳期或者下跌期,购房成本依然不减。现在的房价水平已经很高了,一线城市房价收入比普遍超过10,二线城市房价收入比普遍超过7,根据一般国际水平来看,房价收入比维持在7左右最为合理。纵然在持续加码的调控政策下,不少城市的房价依然维持平稳上涨态势,所以我们并不能仅仅看到个别城市房价下跌就认为整体房价下跌了。

  至今为止,刚需购房成本依然不减,一方面是高房价持续存在,另一方面是调控影响下,购房成本增高,例如首付款比例调高了,原来只需要25%首付款比例的,现在需要至少30%以上的比例,还有按揭贷款利率调高,原来基准利率4.9%,现在新利率机制下变为5.66%,一个利率点的变动,可能影响购房总支出好几万元。所以说,房价下跌期,仍然有相当部分人买不起房子。

  二、面对这种楼市僵局,国家智囊给建议,“3个字”就可解决,一针见血。

  房地产市场买不起卖不掉有解决办法吗?当然有,国家智囊之一、住建部原副部长仇保兴曾表示,当下我国的住房空置率实在是太高了,例如北京的住房空置竟然达到了20%以上,北上广深基本上都有较高的住房空置。而国际上一般的住房空置率也仅仅在5%左右,所以老专家直言不讳,给出了犀利的解决建议征收“空置税”。

  

  空置税真的能解决当下楼市买不起房子、卖不掉房子的问题吗?业内人士普遍认为,这是最为直接、也是立竿见影的房地产调控方式。房屋空置要收税,那么持有多套房的人肯定不愿意继续把房子空置在那里的,要么选择快点出租出去,要么选择快点出售掉,以免被征收税,所以从这一点来说,可以增加市场上的住房供给量,从供需关系层面影响房价变化,如果供给大于需求,则很可能房价会出现略微降低的现象,进而让刚需们都买得起房子。

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