新湖中宝:多元布局价值彰显 低价充沛土地积蓄现金流

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  因持趣链科技49%股权而领涨区块链板块的新湖中宝,近期备受关注。但事实上,这家总部位于杭州的地产商,在地产大佬们或攻城略地或收缩战线应对调控周期之时,走出了一条不寻常的与众不同的发展之路。

  目前,新湖中宝的隐性资源正加速变现。有券商研究员表示,新湖中宝的“地产+”发展模式在房地产界是一个另类,评估新湖中宝的投资价值,不能仅从地产业务去看,更应看到它拥有的资源属性和价值。

  隐性资源正加速变现

  与房地产开发项目的显性价值相比,新湖中宝最难估测、最为宝贵的是土地等资产的隐性价值。

  拥有3000多万平米土地储备在手的新湖中宝,近期做了一次小小的“变现”尝试。新湖中宝7月17日披露,公司与融创地产签署合作协议书,拟将所持欧瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创,主要涉及长三角区域约210多万平米建筑面积的土地资源。“拿出小部分土地储备合作,可以回笼大量资金,大幅改善债务结构,为后续的业务发展奠定了良好基础。”新湖中宝相关表示。另据公告披露,新湖中宝预计本次交易产生收益约5亿元。

  新湖中宝充足现金流的源泉,正是源于丰富而低成本的土地储备。

  据透露,在当前地价高企、地王频出的背景下,新湖的土地成本仅在一两千元每平方米(未考虑上海旧城改造项目),而当前项目的销售均价已超16000元/平方米。

  有熟悉新湖的人士表示,新湖地产的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区,目前土地储备约3000万平方米,至少可满足公司未来5-8年的开发需求。根据测算,未来货值大约在4500亿-4800亿元之间。

  据预测,随着未来新湖上海旧改项目陆续销售,每年销售额有望从现在的200亿提升到500亿左右,为公司提供充足的现金流。同时新湖的土地储备已大幅增值,即使通过土地转让也能获得高收益。

  广发证券今年3月的研报指出,新湖中宝成立的前10年里,公司以地产为主业,前瞻布局长三角区域,提前锁定了大量优质土地资源,目前长三角区域货值2544亿元,占比超过70%,同时拥有启东、温州两个一级开发项目,潜在优质资源充足,将充分受益于长三角一体化进程。2007年开始,公司积极布局金融牌照资源,而2015年则前瞻布局高科技领域,包括金融科技以及信息技术,随着资本市场以及金融工具的不断发展,这些领域的股权价值将逐步显现化。

  “地产+”的另类新湖

  十年前,新湖集团就给了资本市场一个惊人之笔。

  2008年底,新湖中宝宣布换股吸并兄弟公司新湖创业,新湖集团主动放弃一个壳资源,通过内部整合带来的协同效应来增强上市公司的盈利能力,新湖集团的房地产业务整合由此画上句号。

  此后,新湖中宝在夯实房地产主业的同时,摸索出了独有的“地产+”模式,进行了多元化的投资布局。

  10年前,新湖中宝就前瞻性地投资了金融服务业,成为当时业绩增长的一大支撑点。近十年来,科技发展突飞猛进,前沿产业备受关注,新湖中宝也将投资视野转向了“未来产业”。

  “新湖的多元投资,似乎更看重资源,和未来的收益。”有观察人士指出,通过地产主业回笼资金进行多元化投资,新湖的另类路径很少有人能模仿。“这些动作是有资本逻辑的。房地产业受宏观调控的影响较大,作为地产上市公司,需要通过多元化的利润来源来平抑业绩波动的风险。”

  2015年,新湖中宝顺应国内经济转型契机,着力构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。2017年年报中,新湖中宝首次将高科技投资纳入战略范畴,提出要加快布局区块链、大数据、人工智能等高科技领域。截至目前,新湖中宝持有金融数据服务商万得信息7%股权,持有香港上市公司51信用卡约22%的股权。另外,新湖中宝入股了通卡联城网络、趣链科技、云毅网络、云英网络、邦盛科技、晶晨股份等一批高科技企业,不经意间又契合了国家扶持高科技产业的政策导向。

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