链家自如,资本扩张背后糟糕的长租公寓体验

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  完全不隔音的自如隔板房

  “真的没法住。”

  在北京朝阳一家企业工作的王先生,在合租了一间“自如”公寓后无奈的对记者表示。

  “自如”,是北京最大的二手房中介链家旗下的长足公寓品牌。

  “完全不隔音。同租的人在隔壁厨房打电话,就像在自己屋里一样,听的一清二楚。我在屋里干什么,合租的人也一清二楚……”

  虽然工程人员和自如的“管家”已经多次上门查看,但表示改造很难。当王先生提出退租和换租的时候,工作人员表示,虽然过去了半个月,但还在沟通申请中。

  如今,王先生已经租住了一个月,但实际住的天数不超过一周。如果王先生自己申请退租,那么按照租赁协议,王先生需要无故多之处一个月的租金。

  记者看到,王先生租的自如公寓是一栋不带电梯的老六层砖混居民楼,租金近3000元,另外两件租金在3500元以上,自如收入的月租金约10000元,从业主手里租来的市场价格为6000元上下的两居室,经过隔板改造,将原有客厅变成了一间卧室,整体收入高了不少。此外自如还收取三位合租人共约一万元的押金,不到一万元的服务费。给业主的年租金还要收取一个月的空置费。也就是说按照自如长租公寓的算法,收房,改造,分隔出租的方式,让公司至少获取30%左右的收益,这在今天经济环境吃紧的今天,是个无本万利的好生意。

  在北京严控人口增量的今天,改造打隔断出租不仅违反《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定:客厅不属于不得出租供人员居住的空间的规定,也和大政方针相违背。

  

  王先生租住的完全不隔音的隔板墙,厨房墙面连基本的瓷砖都没有

  资本疯狂的长租公寓推涨北京租金

  正由于背后无本万利的好生意,让资本纷纷涌入,并引发了2018年的长租公寓资本抢房风波。2018年“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源,人为抬高收房价格。”24小时后,这些话使得时任我爱我家副总裁18年之久的胡景晖“被”离职。

  资本的注入必然要求回报,链家与其它中介在争抢房源时不计成本,手段尽出。中天置地的中介李先生以8000元的月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,他透露,这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的,谈价过程如下:

  房东报价6500元

  链家报价7500元

  李先生报价8000元(签三年)

  最终的成交价比房东的出价高出23%!

  链家敢在房东报价的基础上直加1000元,背后是资本的支撑,但从链家的贝壳计划可以看出,左晖并不相信这个支撑的持久性,他已经意识到链家现在的模式早晚会触碰天花板,烧钱垄断市场不是长久之计,而平台模式的发展空间更广阔。

  链家调集了近三分之二的功臣进驻贝壳,制定了雄心勃勃的攻城掠地计划。其中一个目标是到2018年底,要将贝壳找房APP的流量做到全行业第一,超越安居客。

  左晖早已不把搜房视为对手,甚至58集团也不是他的心腹之患。他更在意的是那些拥有更大流量、更大资本与更大平台的跨界竞争者。

  当时,北京的租房价格在哄抬之下单月上浮超过了20%。8月16日,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞争抢占房源等。8月22日,北京市住建委会同市公安局、市工商局等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日,北京自如生活资产管理有限公司等23家违规中介机构即被查处。

  

  房租暴涨之际,在贝壳研究院自己提供的报告《北京租金上涨的真相》一文中却提出“北京租金指数处于合理范围”的观点,该文指出,涨幅已经开始收窄。不过,恒大研究院副院长夏磊亦即刻撰文指出,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。原我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景辉也表示,在资本挟持下的长租公寓,对推高房租的影响权重至少是 1/3 。并非如中介等资本方所阐述的,与房租上涨无关。

  甲醛事件严重影响自如品牌

  然而高昂的租金回报,并没有让租客得到更好的体验。

  相比较隔板房隔音问题,更严重的舆论风波莫过于2018年8月31日,《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》一文在网上热传,由此引起了网友对自如出租房甲醛超标的一轮关注。8月31日,一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传。据悉,该员工在入职阿里巴巴时做了全身体检,各项指标均正常。9月3日,阿里病故员工家属将自如起诉至法院,杭州市滨江区法院已立案,并将于2018年9月27日开庭审理。

  至此开始,自如多名租客意识到自己身体不适的原因是由甲醛超标造成的,唤醒了租客们对自如甲醛的检测,不少网友发现自己的长租房甲醛浓度超标。

  10月11日,媒体再曝“自如出租房屋存在甲醛和总挥发性有机物超标”,称有租客入住自如出租房后,身体出现支气管炎、肺部感染等不适,检测发现甲醛超标一倍,总挥发性有机物也超标。而8月31日,自如才在其官微@自如客 发布的《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》声明中称,未来所有的新增房源都将100%检测合格后商家出租,并在自如app详情页展示监测合格报告。《新京报》等媒体分别在2018年5月、8月报道过自如甲醛超标导致租户健康受损的新闻,但因无法证明二者直接的因果关系,此事并未引发舆论高潮。

  

  10月,26名租客集体起诉自如。多名北京租户对自己的出租房进行空气检测后发现自己的出租房甲醛均超标,他们以租住了刚刚装修完工的自如住房,身体出现不适对自如提出起诉。10月10日,立案成功,由于26名租客是分别和自如公司签订租房合约,且委托律所不具备公益诉讼主体资格,最后公益诉讼被拆分成了26个案子。11月6日下午,北京市26名自如租客起诉自如公司空气污染案的第一案在北京市东城法院开庭,因原告进行诉讼请求条款的追加和变更,自如公司申请延长举证期。12月6日,北京租客共同起诉自如公司案,在北京市东城区人民法院开庭审理。

  这起集体诉讼的案件给大众留下的印象是,自如长租房中甲醛超标现象的存在并不是个例。对于自如公司来说,最坏的局面并不是败诉,而是集体起诉案给社会留下的阴影和印象。不管是之后改正做法还是继续出租甲醛房,“惟利是图”的在很长一段时间内难以消除。

  左晖,野心大了,初心是不是就止步了?

  “还行业尊严”是链家左晖的名言,也是他的初心。但在原地哄抬房价的闹剧中成为了一个笑话,在甲醛受害者和无数糟糕的自如体验者的实践中,“黑中介”时隔十几年又一次成为了行业的代名词。资本的博弈之下,买单的是一线城市年轻的租客,他们付出接近一半的月工资,来换取一间20平米的安身之处。

  

  从业17年,从300万元做到四百亿规模的行业老大,左晖称中介就是公鸡,不能一谈到涨房价就说是被中介影响的,“天亮了必须打鸣,而不是因为我们打鸣了天才亮”。

  然而“打鸣”对房租高涨的推动力有多大,还未有定论, 作为曾经真实房源的开创者,如今行业生态平台的建设者,资本裹挟下的左晖能还房屋租赁一片净土吗?

  资本都是嗜血的,资本的介入不仅不会让租客得到物美价廉的房源,也并没有让链家这样的龙头二手房机构给客户舒适的体验。链家自如在充分获得市场占有率的时候,是否需要拿出应有的企业产品品质,值得租客用脚投票。

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