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「光说房市」2019,宜宾土地市场的“抓大”与“放小”

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临近年底,据说从本月中旬起,翠屏区还将陆续出让5宗土地,分别位于中坝站前广场、高速南站附近、丞相祠附近起步广场等地,共计437亩。

莎士比亚的《罗密欧与朱丽叶》里有一句著名的台词,“不要指着月亮起誓,它是变化无常的,每个月都有盈亏圆缺。”其实用这话来形容宜宾的土地市场也一样适合,变脸比月亮换脸还快。上半年还在“癫狂柳絮随风舞”,下半年就“轻薄桃花逐水流”了。

虽然冬天似乎还比较遥远,但面对价格滞涨,促销增多,推盘频繁的市场环境,房地产的秋天是实实在在的来了。

而这个时候,为了打开局面,或者占有更多的市场份额,项目成本的高低就非常重要了。而决定项目成本的最主要因素,又往往是土地成本。怪不得行业里一直流行一句老话,“地拿对了,地产项目就成功了一半。”

从今年已经拍出土地的情况看,主要集中在南部新区、临港新区和岷江新区。除开带配建和代建的地块无法准确的计算楼面地价之外,南部新区楼面地价最贵的是丽雅置地竞得的北区BQ03-08地块,为6536元/m2,最便宜的是鸿山实业竞得的北区BQ27-10地块,为2620元/m2(不考虑具体位置和土地情况,下同);临港新区楼面地价最贵的是科教集团竞得的临港SC-E-03-08地块,为5064元/m2,最便宜的是中梁地产竞得的临港TD-A-05-03地块,为4024元/m2;岷江新区楼面地价最贵的是远达房产竞得的岷江新区起步区南片D04-01地块,为4233元/m2,最便宜的是双瑞商贸竞得的岷江新区起步区南片C01-01地块,为3400元/m2。另外,中心城区南北两线N-A-11地块也被双瑞商贸竞得,楼面地价为2493元/m2。对比目前各区域在售项目的价格,以上地块所建项目的利润空间和房源售价的可调整幅度,业内人士都能作一个大致的估计。

当然,在目前的经济形势下,与很多行业相比,开发商的日子还是相对好过的,面粉也远远没有贵过面包,但如果与协议出让的土地相比,那又是另外一码事了。

在今年已经出让的土地中,无论是南部新区、临港新区还是岷江新区,都有土地协议出让的情况。比如碧桂园、绿地、华润、恒大和阳光大地等,而且土地位置和大小也有一定的比较优势。

这也透露出一个信息,在政府和金融机构内部,很可能有一个白名单,带配建的供地,也许仅对TOP30、TOP50或者川内排名非常靠前的开发商敞开,而中小房企连门槛都够不着,这明显更有利于大开发商,使大开发商在面对竞争激烈的市场时,具有更多的空间和办法,处于更有利的地位。

反过来讲,这些年行业中的诸多乱象,比如烂尾问题、质量问题、物业问题、配套问题等等,基本上都发生在中小开发商的项目中。

所以就像本世纪初宜宾对煤炭行业的整理一样,“抓大放小”、“强者恒强”也许正在宜宾地产行业上演,这应该也是政府希望看到的。因为在市场环境严峻时,熬得住的往往是国企和大开发商。

所以还是那句经验之谈,当市场瞬息万变之时,拿地时精准狠的重要性,就充分体现出来了。(杨光/文)

文章来源:《新三江周刊》宜宾传媒网

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