20家A股房企存货规模近3万亿,存货去化周期为13.6个月

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  雷达财经 文|江湖

  上海易居房地产研究院11月6日发布《2019年3季度上市房企存货研究报告》。该报告显示,至2019年3季度末,20家房企存货规模达29309.9亿元,环比增长8.4%,同比增长16.2%。同比增速较2季度回落,仍处于历史较低水平,这是因为2019年3季度仍延续了2季度的调控政策,房企资金面仍较为紧张,拿地意愿不高。7月发改委发布房企外债备案登记的通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企海外发债融资环境紧缩。8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。

  2019年3季度,20家房企存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%。3季度20家房企延续了去化周期上行趋势,今年“金九”成色不足,新建商品住宅成交上涨乏力,房企存在一定的项目去化压力。

  易居院研究员姚方表示,从销售端来看,结合今年“金九银十”均落空来看,4季度虽临近年末,大部分房企会加大推盘力度冲业绩,但调控不放松下市场降温态势难以扭转,商品住宅成交量恐难以大幅增长。此外,就目前形势来看,土地市场仍较低迷,资金链较强的也只是少数龙头房企。从基期值来看,2018年4季度存货同比增速较低。因此,预计2019年4季度房企的存货同比增速大概率企稳,去化周期继续上行。

  将20家房企按2018年克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜分为三类,5家1500亿以上的超大房企:万科集团、保利地产、绿地控股、新城控股、华夏幸福;11家500~1500亿元的大型房企:世茂股份、荣盛发展、首开股份、蓝光发展、泰禾集团、中南建设、阳光城、金科地产、招商蛇口、大悦城、金地集团;4家500亿元以下的中型房企:华发股份、华远地产、光明地产、信达地产。

  2019年3季度,超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企,大型和中型房企同比增速均出现回落。结合3季度房企融资端仍偏紧来看,超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显。从去化周期来看,2019年3季度,超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长,分别为10.2、11.7和23.3个月,环比增长5.5%、19.7%和2.3%。

  将20家房企按性质分为三类,2019年3季度,央企、地方国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3%,民企拿地最为积极。除地方国企,央企和民企的存货同比增速均有所回落。2019年3季度,央企、地方国企和民企存货去化周期分别为12.0、18.6和11.3个月,环比均出现增长,其中央企增速最快。根据历史数据来看,2015年1季度至2018年4季度,央企和民企存货去化周期呈现下行趋势。

  存货规模是公司规模的体现,截至3季度末,20家房企中存货规模位列前三的是万科集团、保利地产、绿地控股,排在末三位的是华远地产、信达地和光明地产。从存货同比来看,世茂股份增速最为显著,高达143.2%,而泰禾集团增速仍最慢,为-19.3%。

  3季度,存货同比增速下降的房企名单中新增了信达地产,同比下降-12.8%。2015年至2017年间,信达在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”,随着2018年限售限价调控,“地王”项目的去化压力一定程度上拖累了公司的销售和回款。虽2019年多次发行公司债及股权转让,但经营性及投资性现金流在3季度仍出现了下滑,资金链持续吃紧对企业拿地及战略有一定影响。

  在20家房企中,3季度去化水平排在前三位的是中南建设、金地集团和新城控股,排在后三位的是华远地产、世茂股份和光明地产。去化周期的同比增速来看,世茂股份增速最快,高达154.6%,而首开股份最慢,为-33.2%。

  综合存货来看,3季度万科存货增速为29.2%,在20家房企中位列第五,但去化周期有所缩短。相比上半年的保守,3季度万科在拿地力度明显加大,主要为一二线城市,新增的建筑面积近前三季度总和的一半。值得注意的是其净负债率仍处于行业低位,自有资金相对来说较为充裕。在行业严厉调控期,类似于万科的龙头房企更能顺应周期,呈现稳步增长。

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