20家A股房企存货规模近3万亿，存货去化周期为13.6个月

雷达财经 文|江湖

上海易居房地产研究院11月6日发布《2019年3季度上市房企存货研究报告》。该报告显示，至2019年3季度末，20家房企存货规模达29309.9亿元，环比增长8.4%，同比增长16.2%。同比增速较2季度回落，仍处于历史较低水平，这是因为2019年3季度仍延续了2季度的调控政策，房企资金面仍较为紧张，拿地意愿不高。7月发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。

2019年3季度，20家房企存货去化周期为13.6个月，环比增长4.6%，同比增长8.7%。3季度20家房企延续了去化周期上行趋势，今年“金九”成色不足，新建商品住宅成交上涨乏力，房企存在一定的项目去化压力。

易居院研究员姚方表示，从销售端来看，结合今年“金九银十”均落空来看，4季度虽临近年末，大部分房企会加大推盘力度冲业绩，但调控不放松下市场降温态势难以扭转，商品住宅成交量恐难以大幅增长。此外，就目前形势来看，土地市场仍较低迷，资金链较强的也只是少数龙头房企。从基期值来看，2018年4季度存货同比增速较低。因此，预计2019年4季度房企的存货同比增速大概率企稳，去化周期继续上行。

将20家房企按2018年克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜分为三类，5家1500亿以上的超大房企：万科集团、保利地产、绿地控股、新城控股、华夏幸福；11家500～1500亿元的大型房企：世茂股份、荣盛发展、首开股份、蓝光发展、泰禾集团、中南建设、阳光城、金科地产、招商蛇口、大悦城、金地集团；4家500亿元以下的中型房企：华发股份、华远地产、光明地产、信达地产。

2019年3季度，超大房企、大型房企、中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企，大型和中型房企同比增速均出现回落。结合3季度房企融资端仍偏紧来看，超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显。从去化周期来看，2019年3季度，超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长，分别为10.2、11.7和23.3个月，环比增长5.5%、19.7%和2.3%。

将20家房企按性质分为三类，2019年3季度，央企、地方国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最为积极。除地方国企，央企和民企的存货同比增速均有所回落。2019年3季度，央企、地方国企和民企存货去化周期分别为12.0、18.6和11.3个月,环比均出现增长，其中央企增速最快。根据历史数据来看，2015年1季度至2018年4季度，央企和民企存货去化周期呈现下行趋势。

存货规模是公司规模的体现，截至3季度末，20家房企中存货规模位列前三的是万科集团、保利地产、绿地控股，排在末三位的是华远地产、信达地和光明地产。从存货同比来看，世茂股份增速最为显著，高达143.2%，而泰禾集团增速仍最慢，为-19.3%。

3季度，存货同比增速下降的房企名单中新增了信达地产，同比下降-12.8%。2015年至2017年间，信达在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”，随着2018年限售限价调控，“地王”项目的去化压力一定程度上拖累了公司的销售和回款。虽2019年多次发行公司债及股权转让，但经营性及投资性现金流在3季度仍出现了下滑，资金链持续吃紧对企业拿地及战略有一定影响。

在20家房企中，3季度去化水平排在前三位的是中南建设、金地集团和新城控股，排在后三位的是华远地产、世茂股份和光明地产。去化周期的同比增速来看，世茂股份增速最快，高达154.6%，而首开股份最慢，为-33.2%。

综合存货来看，3季度万科存货增速为29.2%，在20家房企中位列第五，但去化周期有所缩短。相比上半年的保守，3季度万科在拿地力度明显加大，主要为一二线城市，新增的建筑面积近前三季度总和的一半。值得注意的是其净负债率仍处于行业低位，自有资金相对来说较为充裕。在行业严厉调控期，类似于万科的龙头房企更能顺应周期，呈现稳步增长。