未签订书面合同， 房屋买卖关系是否成立？

房屋买卖合同未采取书面的形式是否成立及生效，关系到未签订书面形式的房屋买卖双方利益。实践中，未采取书面形式订立房屋买卖合同的情形不多。但是，不签订书面协议对于房屋买卖双方的利益影响可能非常大。

【案 例】

林先生与方女士系夫妻关系。林先生与某置业公司于2017年4月达成某花园洋房508号房屋认购意向，约定认购房屋面积为120.48平方米，总价为140.8万元，并确定首付款为80.8万元，贷款60万元。后方女士向该置业公司付款80.8万元，余款已联系某商业银行申请贷款。其后，置业公司向林先生邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求林先生签署正式的商品房买卖合同无果后，通知林先生解除其优先购买权。

林先生认为该置业公司并未按照其留存的地址邮寄，其从未收到置业公司邮寄的上述材料。2017年8月置业公司将涉案房屋另行出售，林先生知晓后要求返还已付购房款、利息并赔偿损失80.8万元。

法院经审理认为，林先生与置业公司虽未签订商品房买卖合同，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认，置业公司亦按照双方约定收取首付购房款，故林先生与置业公司之间成立商品房买卖合同关系。置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售，无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判令置业公司返还林先生已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

法舟律师事务所张虎律师对未签订房屋买卖合同情形的法律后果分析如下：

1、未签订房屋买卖合同是否房屋买卖关系必然不成立？

根据《合同法》第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，《城市房地产管理法》第41条亦规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。结合上述两项规定，可以看出在当事人双方进行房地产转让，包括买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产所有权转移的行为时，均应采取书面合同的形式。但《合同法》第36条也规定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。

由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。

2、本案中置业公司一房二卖应承担何种法律责任？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。置业公司与林某某虽未签订商品房买卖合同，但双方已经成立房屋买卖合同关系，置业公司在收取首付款后，又将涉案房屋另行出售，应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

张虎律师提醒，现实生活中，由于人情、信任等多方面原因，仅以口头承诺订立合同的现象屡见不鲜。口头承诺难以记录和还原约定事实，且无法对相关条款进行明确。在条件允许的范围内，尽量以书面形式订立合同，防止因合同条款的缺失导致自身利益无法得到保障。

（小维）