我为什么劝你,现在卖掉90㎡小三居

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  严肃君的N个500人置业群,就是北京楼市的风向标

  最近热聊的话题是,“二手房降得厉害啊,是不是可以抄个底了?”

  连我司限竞房“渣女”龙女士,在接连放弃长安云锦、春风和院、万橡悦府等多个项目后,最新拟定的购房路径是,首选死磕海淀某项目,如果其绑定仓储车位,那就年底淘宝二手房,要是没捡到漏,明年坐等五环某新项目。

  现在的二手房之所以能入“颜控”龙女士法眼,纯粹是性价比够高。

  据贝壳研究院数据统计,经过两年阴跌,2019年9月北京二手房成交均价为59750元/㎡,对比2017年3月的高位67081元/㎡,下跌11%

  就北京楼市而言,算是到位了。

  (数据来源:贝克研究院)

  龙女士从新房到二手房的“叛变”,倒是提醒了严肃君,现在不仅是全城看房时代,也是新房、二手房应该通盘考虑的时代

  新房一旦交付,就会变成二手房。跳出二者的固有圈子,拉长时间轴,纵向来看,才能推演出整个楼市的动态全貌。这也是为什么有很多购房者在出手后,还会持续关注二手房走势的原因。

  你所持有的房子类型,在整个楼市是稀缺还是泛滥,好住还是鸡肋,将会直接影响其竞争力和流通性。

  严肃君之所以建议你,现在卖掉90㎡小三居,就是因为这个类型既不稀缺,也不好住,以后还更难出手。

  现在不好卖 以后更难卖

  90㎡小三居其实一直都不是二手房市场成交主力。

  鉴于总价门槛,多年来北京二手房成交主力都是两居,占比高达49.96%。

  令人难过的是,近两年二手房市场库存不断刷新峰值。

  2019年11月,北京二手房挂牌总量为92984套,而2017年11月挂牌数仅为25941套。两年的时间,从不到3万套涨到9万套+,涨幅超200%。

  二手房挂牌量激增、选择余地变大后,购房者观望情绪只会愈加浓厚。除非限购放松,否则,北京楼市未来几年大概率都会是冷静期。

  有人会问,既然这样,我再持有几年好了,为什么现在就要卖?

  因为以后会更不好卖。

  2018年是北京限竞房元年,2019年是限竞房的集中入市年,2021年左右是限竞房集中交房年,而2025年前后,5年限售期满,以90㎡小三居为主的大批限竞房房源,将会潮水般涌入二手房市场。

  截至目前,北京已出让限竞房地块共计110宗,其中80宗都需遵循70/90政策(建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上),90㎡小三居成为绝对产品主力。

  已入市的65个限竞房项目,合计供应48699套住宅,其中居户型为26380套

  限竞房进入二手房市场,会带来两个结果。

  一是进一步加大二手房市场总量;二是改变目前二手房市场结构,小三居占比大幅扩大

  现在就不好卖的90㎡小三居,5年后不仅要面临继续“变老”的自身折旧,还要受到来自限竞房次新小三居的同台竞争,去化困境将进一步加剧。

  有人又会说了,那我一直不卖,就这么住着好了。

  你确定吗?因为90㎡小三居,住起来实在是太挤了,而且会越住越挤。

  110㎡才是三居理想型,90㎡只是够住

  严肃君之前就在“你知道吗?我真的很讨厌90平的三居,两卫就更可怕了”中说过,90㎡三居是个必需品,而不是个舒适品。

  贝壳研究院近日发布的《2019理想三居报告》也调查显示,近6成购房者将100-120㎡列为自己的三居理想面积,仅有16.44%能接受100㎡以下三居。

  

  90㎡还要做三居,由于面积有限,每个功能间都显得紧紧巴巴。尤其是现在的限竞房,90㎡小三居大多为高层产品,公摊占比大,实得面积仅有65-72

  南向客厅和主卧面宽小,采光不足;两个次卧面积压缩,甚至只有6㎡;如果做了双卫更是挤压其他功能间面积……基本是通病。

  而总面积扩大到110㎡左右后,不仅意味着各功能间尺寸可以同比例扩大,也有余地打造更好的户型格局。

  值得注意的是,北京三居购房人群中,平均购房年龄为35.8岁,已婚人士占比超7成,换房为主。

  作为提升居住品质的改善一族,110㎡才是满足需求的起步面积。

  当然,抛开总价谈房子都是耍流氓。

  目前北京二手房三居房源,套均面积在117㎡左右,套均总价671.6万,而60-90㎡小三居套均总价512万。

  再看限竞房,以中位数5.3万/㎡计算,90㎡三居总价477万元,如果面积扩大到更舒适的110㎡,总房款多出106万,已经超出刚需的购买力。

  在北京高房价+购房主力大多已处于育龄阶段的背景下,90㎡小三居这种兼顾购买力+功能性的设计,对刚需购房者来说,是不得已而买之


  不仅契税仅有1%,还可以满足从两口之家到三代同堂等不同人生阶段的居住需求。

  尤其是限竞房主流市场情况下,90㎡小三居户型设计经过多次“进化”,在得房率、面宽、多变空间等多个维度都有所突破,一定程度上改善了实际居住体验。

  但严肃君提醒大家,大的基本面没有改变的情况下,90㎡小三居未来退出一定会相对艰难。

  毕竟,当下的选择蓝海就是5年限售期满后被选择的红海。

  现在的选择有多放肆,未来退出时就有多克制。

  严肃君仍然建议你,在有余力的情况下,尽量买大一些的三居,而如果现在就持有90㎡小三居,趁着限竞房还未进入二手房市场,现在就卖掉它!

  互动时刻:

  你的三居理想型是多大?欢迎在评论区留言讨论~

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