月入900亿！恒大碧桂园发狠降价，更多小房企在破产的路上

　　文章来源：财经锐眼

　　一

　　“金九银十”刚过，恒大就传来消息，10月份实现销售额903亿元，同比大增70.2%，连续两个月创房企单月销售历史最高纪录。

　　今年前10个月，恒大累计实现合约销售额约5435亿元，目标完成率达91%，距离全年6000亿元的销售目标已经非常接近。

　　恒大最近两个月销售额大增的背后，离不开两方面的大力支持，一是全员营销，二是降价抢跑。

　　今年“金九银十”期间，恒大启动“全员营销”的抢收计划，恒大的员工推荐优惠刷爆了整个朋友圈。

　　之后的十一黄金周，恒大再推“折上折”，10月1日至7日，恒大地产的全国销售额超过510亿元，平均每天卖楼进账超70亿。

　　值得一提的是，恒大地产10月份的合约销售均价年内首次跌破每平方米1万元，降至9336元/平方米，创下年内单月售价新低。

　　今年7月底，管理层提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，房企面临销售与融资的双重压力，加快销售回款已成业内共识，“以价换量”成了最直接的手段。

　　既然要降价，晚降不如早降，恒大收效显著，而没有选择降价，或降价力度不大的万科，10月份销售额环比下降超10%。

　　但是，降价并非“万金油”。此前，碧桂园在广西桂林的楼盘降价30%，被定性为恶性降价抛售，遭遇点名批评，区域总裁不得不公开道歉。

　　除了降价促销，房企促销花样迭出，融创选择去电商平台卖房，还盯上了“双十一”全民购物盛宴。

　　11月1日，融创西南旗舰店正式入驻京东平台，店内挂出四川省、云南省、广西省、贵州省、重庆市共15城万套房源，购房者可在店内参与111元抢单套最高190万购房补贴活动。

　　恒大也采取了类似策略，在苏宁易购平台开设旗舰店，11月1日至11日，累计在全国820个楼盘中拿出1111套房源，每天100套特价房，最高优惠超百万。

　　恒大与融创两家龙头房企，均选择在“双十一”期间联手电商平台卖房，并非纯粹搞噱头，而是地产公司在年末冲量的最后关头，采用一切手段搞促销的真实写照。

　　二

　　“金九银十”期间，得益于花样迭出的促销活动，房地产公司大多销量增长，助推公司业绩增加，股价随之上涨。

　　近日，港股内房股集体走强，一片欣欣向荣的景象。其中，碧桂园、融创、恒大股价连日拉升，涨势喜人。

　　实际上，今年以来，内房股整体表现可圈可点。其中，中国奥园以近150%的涨幅居于首位，融创上涨近60%，碧桂园涨超40%。

　　但房地产行业的内部分化也在加速进行中，就在内房股“吃肉”的时候，更多房企只能“喝汤”，有些中小房企甚至连汤都喝不上了。

　　截止今年10月底，全国宣布破产的房企已经增加至408家，其中广东地区破产房企数量最多，达63家，紧随其后的浙江有40家，江苏有37家。

　　理论上讲，以上三地都处于东南沿海地区，是全国经济实力最强的地区，连最富裕地区的房企都撑不下去了，其他地区自然也好不到哪儿去。

　　总体来看，这些破产的房企，大多都是中小型房企，并且多位于三四线城市，知名度并不高，当然也有例外存在。

　　这两年，多家地方知名房企也面临资金断裂链的风险，银亿股份、中弘集团、五洲国际、新光集团、三盛宏业等当地知名房企也陷入资金困境。

　　虽然知名度不及恒大、万科、碧桂园等一线房企，但这些房企在当地也是声名显赫，其中银亿集团还曾位列民企500强，如今申请破产，难免令人唏嘘。

　　作为民众眼中最赚钱的行业之一，房地产行业外在形象一直高大上，如今不到一年破产400多家，到底意味着什么？

　　首先，从总量来看，破产房企只是九牛一毛，不能撼动房地产行业根基。据国家统计局数据，2017年国内的房企已达9.6万家，从业者超283万，体量非常庞大。

　　其次，从性质来看，这些房企大多是小型房企，其中很多是专门为某一个地产项目成立的公司，项目一旦完结，该公司也就失去价值，成为空壳，破产只是时间问题。

　　最后，从业务来看，这些房企大多不止房地产一项业务，而是热衷于资本炒作、跨界追风，但会盖房子不代表会玩资本，烧钱结束后就只剩下一地鸡毛。

　　拿银亿股份举例，其曾是宁波当地的知名房企，老板熊续强曾是宁波首富。但熊老板不甘心踏踏实实盖房子，转而玩起资本游戏。

　　先是花费近12亿元买下两家上市公司，其中康强电子曾是宁波敢死队长徐翔的心头爱，也被熊老板花重金砸下来。

　　此后银亿股份跨界高端制造，累计投资超230亿元在汽车零部件领域疯狂并购，最后高端制造没做成，连房地产老本也被拖垮了。

　　其实，优胜劣汰是自然规律，房地产行业也不例外，经过三十年的发展，目前房地产行业进入“大洗牌”阶段，存量市场的竞争也会比原来更激烈。

　　三

　　目前，“房住不炒”已经成了社会共识，楼市调控继续深入的可能性很大，而房价大起大落的可能性越来越小。

　　初步统计，2018年全国发布楼市调控政策450次。2019年，仅前9个月就发布了415次，平均每天1.5次，密集程度刷新历史记录。

　　过去，房地产行业是国民经济的重要支柱之一，曾占普通家庭收入的70%。如今，管理层公开表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，整个行业降温，房价回归平稳。

　　房地产长效机制正在加速到来，无论是现阶段的限购、限价、限售等措施，还是正在酝酿当中的房地产税，都坚守着“房住不炒”的底线不动摇。

　　随着房地产暴利时代终结，许多地产大佬选择离场，2014年李嘉诚出清内地房产，打响了第一枪，此后中国前首富王健林也开始紧锣密鼓地出售旗下地产项目。

　　近日，传闻SOHO中国将8座办公楼打包出售，总价高达560亿元。有人扒出潘石屹、张欣夫妇一边在中国卖资产，一边在美国买资产，还把儿子送进哈佛，似乎为“跑路”做准备。

　　此前，潘石屹曾表示，房价最多下滑20%，不然不仅地产企业扛不住，不少家庭也受不了，还会影响国内的金融系统。

　　2019年以来，SOHO中国频繁出售资产引发广泛关注。9月30日，SOHO中国公告称，将把位于北京的9个商业项目打包卖给广州慧泊停车，交易价格7.61亿元。

　　地产龙头在存量市场近身肉搏，地产大佬纷纷出售资产落袋为安，而更多的地产公司正在苦心经营，想方设法度过这场考验。

　　从目前的形势看，地产行业分化加剧，有实力降价的巨头今后优势将更加明显，而那些实力不强的中小公司最终会被市场淘汰出局。