这个A股最低估的板块,目前能买吗?

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  银行与地产几乎是现在A股最低估的板块 。 今天说一下地产 , 主要从调控政策 , 行业宏观情况 , 万科 、 保利 、 新城控股 、 招商蛇口等主要地产企业销售情况 , 房地产行业估值情况 , 地产的经济地位等 5 个方面来分析 。

  作者:南山之路

  来源:雪球

  01

  调控政策目的是打压而不是打死房地产行业

  说到房地产 , 绝对绕不开目前正在进行的房地产调控政策 , 下面我们先回顾一下调控本轮房地产调控的主要政策 :

  1 、 2017 年以来 , 调控政策进一步升级 , 限购 、 限贷 、 限价 、 限售 、 限商的 “ 五限 ” 政策持续加码 。 2017 年超过 60 个城市 ( 含县 ) 出台了限购 、 限售等政策 。

  一线城市调控力度空前 , 如北京非京籍纳税年限由5年调整为连续 60 个月 , 同时将商住纳入限购范围 , 将有贷款记录的无房人群 、 离婚一年以内的购房者也视作二套房需求 , 购买非普通自住房不低于 80% 。

  2 、 2017 年 4 月 , 银监会出台意见 , 分类实施房地产信贷调控 , 严厉打击 “ 首付贷 ” 行为 , 严禁资金违规进入房地产领域 。

  2017 年 4 月 1 日 , 住建部 、 国土资源部联合发文强调要强化住宅用地供应 “ 五类 ” 调控目标管理 , 保证住宅用地供应平稳有序 。

  各地要根据商品住房库存消化周期 , 对消化周期在36个月以上的 , 应停止供地 ; 36-18个月的 , 要减少供地 ; 12-6个月的 , 要增加供地 ; 6个月以下的 , 不仅要显著增加供地 , 还要加快供地节奏 。 ( 这也是首次提出房地产的长效机制 )

  3 、 在融资渠道方面 , 严厉管控银行向房地产企业贷款 , 并提高购房者银行按揭利率 。

  本轮房地产调控是我国地产调控史上力度最大 、 持续最长的一次调控,截至2019年底已持续 40 个月 , 原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长 。

  但我认为 , 国家宏观调控的目的 , 绝不是为了打死房地产 , 而只是为了暂时的打压 。 我们可以发现各种宏观调控的政策 , 会大幅增加房地产企业的成本 , 同时也会增加购房者购房的成本 , 这就对供给和需求两端都进行了有力的抑制 。 如果逐步放开调控政策会如何 ? 被压制的需求极有可能再度进入市场形成购买力 , 虽说短期内也不太可能放松 。

  历史上每次房地产调控的结果都是 , 放开之后房地产就会再次爆发 。

  我觉得这一次肯定不会像以前反弹的那么恐怖 , 毕竟房地产的价格已经来到了很高很高的位置 , 16 、 17 年 , 全国主要一二线城市的房价普遍涨了快 200% ! 直接透支掉了至少 5 年的涨幅 。

  但是对房地产过于悲观绝对不合理 , 接下来的行业宏观情况将具体讨论这一点 。

  02

  行业销售额库存情况不悲观城镇化率仍在提高

  1商品房销售情况

  首先看一下商品房销售面积与销售额的情况 : 尽管 2017 年下半年开始 , 商品房销售面积与销售额增速呈下降趋势 , 但是依然保持了微幅增长 。

  

  下面这张数字图表则更加清晰 。 2014 年全国商品房销售面积出现同比下降后 , 2015 年在刺激政策下商品房销售面积很快触底反弹 , 一直到 2018 年都维持了小幅增长 。

  2019 年 1—9 月 , 商品房销售面积 119179 万平方米 , 同比下降0.1% , , 商品房销售额 111491 亿 , 同比增长 7.1% , 显示房价实际上还在上涨 。

  

  2商品房库存情况

  2019 年 8 月 , 全国商品房库存为 4.52 亿平米 , 处于历史低位 。 从商品房的库存情况来看 , 则更加不值得过于悲观 。

  

  3城镇化率仍在缓步提升之中

  我国的城镇化还没有结束 , 也就是说房地产的白银时代很可能还有一个尾巴 。

  

  对比几个发达国家的城镇化率情况 , 中国依然还有至少 10 个百分点的空间 。

  

  之所以说是 10 个百分点 , 是考虑到我国实际上的城镇化率可能比统计的数据 59.53% 要高出不少 , 毕竟不少外出打工的农民工事实上绝大部分时间都工作生活在城市 , 却不会被计入城镇人口 。

  03

  万科保利新城控股招商蛇口销售情况

  说实话 , 对统计局的房地产统计数据 , 跟许多人一样 , 我也并不是那么相信 。 接下来我们用几家典型房企的销售情况做个印证 , 顺便也追踪分析一下他们的销售情况 。

  1万科销售情况

  2017 年前的数据不必多看了 , 需要关注的是 2018 年 , 万科销售金额依然同比增长 14.52% ; 2019 年 1-9 月 , 万科销售金额同比增长 10.2% , 相比 2016-2017 年的销售增速自然是大幅下降了 , 但是显然没那么悲观 。

  

  2保利销售情况

  保利地产 2018 年销售金额同比依然大幅增长 30.88% , 2019 年 1-9 月销售金额增速回落至 10.2% , 但依然维持着 2 位数的增长 。

  

  3新城控股销售情况

  新城控股 2018 年销售金额同比暴增 75% , 2019 年 1-9 月依然同比增长达到 23.89% , 这是在新城老王 7 月份因刑事案件被捕后取得的成绩 ;

  出事前的1-6月销售金额 1224.18 亿 , 同比增长 28.44% , 累计销售面积 1049.52 万平方米 , 同比增长 35.50% 。

  4招商蛇口销售情况

  招商蛇口 2018 年销售金额同比大幅增长 51.3% , 2019 年 1-9 月同比增长依然达到 39.4% , 这个销售表现很显然与股价走势不相符合 。

  

  5龙头房企强者恒强

  相信细心的朋友已经发现了 , 我列举的 4 家龙头房企历年的销售收入是大幅高于全国商品房销售增速的 , 这说明房地产企业强者恒强的姿态是非常明显的 。

  下面的数据看起来更加直观 , 2014-2018 年 , 房地产企业CR3 、 CR5 、 CR10 、 CR100 销售面积份额每年都有显著的攀升 。

  

  小结一下 : 万科 、 保利 、 新城控股 、 招商蛇口 4 家房地产企业的销售情况证实 , 2018 年乃至 2019 年 , 房地产的销售情况依然稳健 , 甚至还有小幅增长 。 但是 , 房地产行业也存在着非常明显的马太效应 , 龙头房企销售增速明显快于全行业 , 同时中小房企的生存也相对艰难 。

  04

  房地产板块估值来到了历史最低区域

  房地产板块到底有多低估 , 先看一下万科 、 保利 、 新城 、 招商蛇口与房地产全行业的估值情况 , 简直是一目了然 :

  

  股价表现上 , 房地产板块今年以来涨幅仅 12.5% , 低于上证指数 17.45% , 更远低于深证 33.1%的涨幅 。

  这里重点说一下万科 , 今年以来股价涨幅仅 15.8% , 相对来说是整个板块最弱势的个股之一 。 安邦和钜盛华 、 前海人寿三家在三季度共计减持 3.61 亿股是压制股价最重要的因素之一 。

  截至三季度末 , 钜盛华持股比例依然有 7.08% , 安邦保险持股比例 4.29% , 前海人寿持股比例 2.86% 。 后期他们还会减持 , 会给万科股价带来一定压力 , 不过这正好是投资者低价买入的机会 。

  再看一看A股主流的 10 家房地产企业 , 市盈率普遍在 5-7 倍左右 , 市净率仅 1-1.8 倍之间 。 这个估值不必多说 , 很显然是非常便宜的 。

  

  对于房企而言 , 高负债率是压制其估值的重要因素 , 从下图可以看出 , 房企的净负债率依然维持在 101.9% 的高水准 , 不过好的一方面是过去几年来房企净负债率有小幅的下降 。

  同时有息负债也有非常明显的降低 , 是比较值得欣慰的数据 。

  

  注 : 净负债率=总负债/净资产

  05

  房地产是世界主要国家和经济体的支柱产业

  尽管国内民众对房地产经济深恶痛绝 , 但事实上房地产行业依然是世界上主要国家和经济体的支柱产业 。

  对于这句话 , 其实不必质疑 , 毕竟全球经济历史上的金融危机 , 10 次至少有 9 次是由房地产市场引发的 。 如果不是房地产在经济中占据了过大的份额 , 房地产危机带来的冲击不可能这么大 。

  这也是即使实体经济依然低迷 , 但政府还是选择继续强力调控的主要原因 。

  与美国 、 日本 、 韩国对比后 , 会发现我国房地产业增加值占GDP比重相对较低 , 但近几年来增长也非常快 。

  

  结合现在我国不到 60% 的城镇化率 , 可以得出一个结论 : 房地产行业的天花板应该还没有完全到 , 虽然可能已经比较接近了 。

  最后总结一下

  房地产的调控政策绝不是为了打死地产行业 , 只是暂时的打压 , 而这种打压使得全国房地产销售出现了明显的增速下滑 , 但房地产龙头企业却凭借资金和规模优势 , 实现了高于行业平均增速的成长 。

  由于房地产调控政策和房价高企的因素 , 市场对房地产板块十分的悲观 , 因此给出了极低的估值 。 但是 , 主流房地产企业的销售情况显示 , 人们过度的悲观完全是不必要的 。

  结合房地产未来依然会是支柱产业 , 以及我国城镇化率还存在空间的情况 , 对房地产行业过于悲观更加不合时宜 。

  事实上 , 我个人也不喜欢高房价 , 因为这对当今的年轻人压榨过狠了 , 同时也不认为房价有持续大幅上涨的可能 , 但大幅的下跌基础其实也不存在。但是市场却几乎给出了破产价 , 我觉得并不合理 , 并且这种机会我们也应该把握住。

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