绿地“歧途”：子公司涉嫌诈骗被点名 5000亿销售目标压力过大？

近日，太原市房产管理局发布公示称，有举报人投诉反映，绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非绿地新悦公司，而是海润建投公司。

经太原市房产管理局执法人员了解，绿地中央广场项目由太原绿地新悦房地产开发有限公司（以下简称“绿地新悦公司”）开发，目前已取得《商品房预售许可证》，批准预售主体为绿地新悦公司。但是该项目商铺的销售主体变成了太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称“海润建投公司”），并非预售批准的绿地新悦公司。此外，据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章。

太原市房产管理局表示，“上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大”。

时间财经联系了海润建投公司，对方称，公司和太原绿地中央广场系合作关系，目前正在处理已购买商铺业主的相关事宜。时间财经多次联系绿地新悦公司，电话无人接通。

公开资料显示，绿地新悦公司是绿地控股集团有限公司（简称“绿地集团”）持股95%的孙公司。绿地控股董秘办公室对时间财经表示，不回应具体项目事宜。

在此之前，今年3月，上海绿地从事未对使用的建材产品进行进货检验和质量检测的行为，被上海市住房和城乡建设管理委员会罚款；4月份，绿地控股旗下子公司，在采用告知承诺方式申请资质过程中存在弄虚作假行为，被住房和城乡建设部网站通报批评。

7月3日，绿地控股旗下3家子公司，因未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工等，共被郑州市城市管理局罚款571万元；9月25日，绿地控股子公司施工违反大气污染条例，被无锡住建处罚。

上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，“如果网上公告都有，那基本坐实了”。某Top5房企管理层告诉时间财经，商业的销售一般会惨过住宅，绿地控股在三四线的商办项目过多，产品结构和资金都有问题。

地标杠杆

绿地集团成立于1992年，2014年曾以2408亿元的销售成绩坐上榜首位置，终结了连续多年以万科为首的地产时代。2015年，绿地控股借壳金丰投资上市，市值一度超过3000亿元。在房地产行业，绿地控股有自己的个性，相对绿城强在豪宅，万达强在综合商办项目，绿地则通过地标性高楼刷存在感。

绿地在全国范围内陆续打造的一批超高层区域地标性建筑，统一冠名为“绿地中心”。与之配合的还有“绿地中央广场”、“绿地缤纷城”，一同构成绿地商业的三大产品系列。商业地产与住宅开发构成的地产，又与基建构成绿地控股业绩增长的两轮。

61岁的张玉良作为地产业的“老人”，其发展模式也颇为独到。绿地集团曾把为地方政府建设超高层建筑作为重要的战略，因为超高层拿地便宜，还能得到地方政府的其他支持。

张玉良曾公开表示：“绿地集团做的是当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事。在服务全国的同时发展和壮大自己，我们是最懂政府的开发商。”由此，张玉良称也获得了“红顶商人”的称号。

绿地虽然业务量大，项目多，但有业内人士对时间财经表示，其背后能“背书”的标签不多，建造优秀的地标产品，必须品牌是绝对过得硬的，而绿地本身不是做高端起家，总是很难激发出地标产品的气场。

实际上，绿地控股对待地标项目，与万达将自己的万达广场作为拳头产品的态度截然不同。观点地产网此前引用绿地相关人士称，“现在政府要我们拿地，不是我们想去，政府想建超高层建筑，不是我们主动想做。如果他们给我其它的地，不要我建超高层，我何乐而不为呢？”可见，超高层地标建筑，只是作为一个筹码。张玉良曾保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上。

未激发地标产品的潜力，却容易受困于其缺点。毕竟超高层投资额度大，建设周期长建设难度大。民生证券有研报称，绿地控股的毛利率长期低于同类可比房企，关键原因之一便是过去绿地控股房地产业务中商办项目的比例较高。

该研报分析了商办类项目利润率低于住宅类项目的三个主要原因。一是近年政府对商办调控日趋严格，北京、上海、广州等地先后出台针对商办类项目的调控政策，项目审批难度加大，仍处于转型与去库存难题中的商办市场价格涨幅较小。二是商办类项目，特别是超高层项目，结算周期较长，去化速度慢，制约公司利润释放。三是商办类项目建安成本往往高于住宅类项目，项目利润率普遍较低。

卢文曦称，商业地产和住宅不同，住宅项目稍微挤挤的话，还有一个弹性投资空间，但是商业用房几乎是直接反应国民经济，目前承担着很大的下行压力。

商办压力

绿地控股近日发布了2019年前三季度报告显示，1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元，较去年同期的2670亿元减少12.1%。其中，第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元，比去年同期减少35.8%。

据第一财经报道，绿地为了四季度冲击销售规模，在整个集团拿出5000万作为营销奖励，下放给各个事业部，以激励营销条线冲击年度规模。毕竟该公司2018年提出未来三年房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上的目标。

公司也在逐步调整产品和产业结构，绿地控股住宅合同销售金额占比由2015年50.8%上升至2019年上半年65.0%，销售面积占比由2015年68.4%上升至2019年上半年76.0%。而商办项目随之减少。

销售量减少，不代表物业不存在了。某Top5房企管理层对时间财经称，绿地控股的存货和产品结构出现了问题，在三四线城市的项目比较多，且以商业为主，这导致公司资金链现在也有些问题。卢文曦也称，很明显，绿地下半年公开市场拿地的消息少了很多。

根据联合资信评级报告，绿地控股开发产品规模大，三四线城市项目占比高，后续项目销售受行业景气度和调控政策影响具有不确定性。且该公司目前在建项目待投资规模很大，与之对应的在售项目如果不能顺利进行销售，对公司资金周转形成很大压力。