想在日本买房收租金？除了空室风险外，这些也可能让你亏本

很多中国人在日本买房是为了投资。房子到手后，自然喜欢能顺利出租好收取租金，实现投资收益。

然而，在实际操作中，做“包租婆”这门生意，可未必有想象中那么简单。你可能会面临诸多风险，大家又应该如何防坑呢？

1.拖欠房租

租客拖欠房租，或者因为房租拖欠导致投资者无法达到预期收益。根据现行的日本法律，如果租客拖欠房租，房东有权立马废除租赁协议，把租客扫地出门。但这需要消耗大量精力，走司法流程也产生一笔不小的费用。

2. 入住者有变态行为

有时租客行为变态给周围邻里造成麻烦，也会给房东带来不小的麻烦。比拖欠房租更麻烦的是，前者的行为是法律可以鉴定的。而后者的行为，难以收集证据。因此，入住审查阶段要对租客好好把关。比如，可以要租客提供之前房东的联系方式，好了解租客是否有失信行为。

3. 空室风险

没人租房就没有租金收入。长时间的空室可能会造成设备老损，设备老损又造成租客不满，从而形成恶性循环。如果想避免空室问题，在购房时可以选择带租约出售的房源。房子里本身就有租客，买来就能收租，能有效转移风险。

4. 经济形势变化

不动产投资对利率的变动尤其敏感。利率上升，意味着每月的还贷金额提升，需要租出更高的价格，才能实现原来的预期收益。那么，房租是否有涨价空间呢？

此外，就业率、人口移动等大环境也会影响出租状况。STARSEA小编建议，如果做投资用，尽可能选择东京、大阪等大城市的核心地段。在可预见的未来，东京仍将是日本的政治、经济双中心，23区会继续保持人口高增长。不要贪图便宜去投资日本的小城市。那里虽然可能2、30万就能买到公寓，但等到你要出租或抛售的时候，你就要哭晕在厕所了。

5. 租客需求变化

现在新建的房子和20年、30年前比较，会有非常明显的不同。30年前正是平成元年，那时候的人就喜欢一体式的卫生间还有带顶层阁楼的房子。当年的人觉得一体式的卫生间能给人带来住酒店的高档感，简直酷爆了。今天看来是不是完全无法理解？
然而今天，80%的年轻租客都希望卫生间能实现干湿分离。你很有可能购买的是二手房。那么你是否能抓住租客的时代新需求呢？

还有，以前日本人喜欢租大房子。可能明明只是一对小情侣，却要租2LDK（两室一厅）、3LDK（三室一厅）等大房子。今天2LDK、3LDK已经成“出租老大难”了。年轻人更喜欢15平米-30平米之间，房型为1DK（一室一厅）或1R（一室户）的小户型。

很多时候，为什么周围差不多的房子都租得出去，就自己家租不出去？可能是因为房东不懂日本当代人的租房喜好吧。毕竟我们面对的是不同的社会环境，不能照搬中国人的思维。

6.周围环境变化

日本人尤其看中便利店。如果家周边有24H便利店，房子会立马加分。反之，如果周围某家便利店倒闭了，会对租金收益造成不小的影响。除了便利店，周边是否有公园、大型商场、医院诊所等等配套设施，都会影响到出租率和租金收入。

7. 管理方不作为

日本的公寓一般来说会配有管理公司。有点类似于国内居委会+物业的存在。公寓作为集体住宅，大家偶尔互相之间有点小矛盾也是正常的。只要管理方处置得当，都能妥善解决。怕就怕管理公司不作为。有哪个租客会喜欢不和谐的邻里关系？

8. 建筑物、设备老化

日本的公寓一般10年、15年会进行一次大修缮。所以在购买公寓楼的时候可以注意一下房龄。如果房龄为11年、16年等，自然最好了，很可能刚经历大规模修缮。翻新过的房子在租赁市场当然会更受欢迎。

如果要避免风险，从选择房源时就要安排妥当。投资者可以一边选择房源，一边邀请靠谱的托管公司加入。他们会提出长期包租计划，以确保投资者在未来数年里的租金收益。这样一来，也能省心不少。

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