李宇嘉：楼市调控政策与人口落户政策如何协同？

　　中新经纬客户端11月6日电 题：《李宇嘉：楼市调控政策与人口落户政策如何协同？》

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　近期，很多城市楼市调控政策出现松绑迹象，共同点就是与落户门槛降低、引进人才等人口政策挂钩。比如，上海临港新片区非户籍人才购房由家庭调整为个人，购房所需纳税年限由5年降至3年；南京外围区县六合，对大专及以上学历人才松绑限购；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，相关就业职工可购买1套房，不需要社保缴存要求；在长沙工作的专科及以上学历或技师及以上职业资格人才，首套购房不受户籍或个税、社保缴存时间限制。

　　海南的政策调整力度更大，2018年6月份以来，已7次发布人才引进政策。刚刚发布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》中规定，除三沙外，全省基本取消落户限制，海南也成为全国首个全省取消落户限制的省份。10月26日，江苏省经济第四强的城市南通，祭出了重磅引才政策，大专及以上学历应往届毕业生落户“零门槛”，落户后取消购房限制。更早前，河南、广西等省区内所有三四线城市，“零门槛”落户基本全面铺开。

　　事实上，2017年以来“人才大战”就轰轰烈烈地展开了，今年已有超150个城市发布人才政策，且“抢人才”已经降至了“抢人口”。当然，其中不排除有部分城市借人才政策、落户政策等，变相松绑限购、限售、限外等。于是，近日官方媒体头版撰文，明确强调，“看房地产，重在坚持‘房住不炒’，不可为炒房开方便之门！”那么，如何看待各地林林总总的人才政策、落户新政？是否意在给房地产调控政策松绑？对未来房地产市场的影响有多大？

　　笔者认为，“抢人大战”必须要从两个背景来分析，一是城市化进入“下半场”，即“大城市化”、“都市圈化”，红利人口(15-64岁)近年来已经开始减少；二是经济进入存量时代，人口、物质(比如房子、汽车、手机等)、资金等资源的绝对量或增速在下降，资源“到了你这里，就到不了我这里”。因此，各地区、各大城市对存量资源的争夺日益白热化。这两个背景下，不管是人口等资源流向、消费主力、房地产需求等，都呈现出明显的区域分化特征。

　　未来，培育都市圈、“强省会城市”，以此来打造新的增长极、内需的新引擎、产业转型的新高地，这是国家的既定战略。因此，对于各个省区市、各大城市来说，要避免在存量资源争夺上落入下风，要避免被周围省份、城市在资源上“净虹吸”，就要先入为主地展开存量资源争夺战。不管是促进消费内需，还是实现产业转型，抑或是维持楼市高位运行的体量，人口才是第一资源。就业、产业、资金、规划等等，都是跟着人口走的，有了人就有了一切。

　　问题是，一直以来大多数流动人口(特别是人才)都在向珠三角、长三角、武汉、成渝、西安、郑州等核心区域和城市流入。比如，2018年新增常住人口TOP20 的城市，基本上都在这些区域，这就形成了对其他地区人口的“净虹吸”。因此，对于后发区域、新规划的功能区、新的都市圈，就要主动作为。比如，北京天津的滨海新区，它要与河北“环北京”、雄安新区争夺北京疏解出的人口和产业资源；南京距离上海及环上海较远，要打造由外围郊县(高淳、六合等)和南京主城区构筑的“南京都市圈”；夹在武汉与珠三角之间的长沙，在中部都市圈打造中获得一席之地，也需要人口；海南打造全岛自贸区、自贸岛，更要突破人口劣势。

　　对于这些地区来讲，相比发达地区或周边有竞争力的地区，其区位、产业、教育、科研、公共服务等，或多或少都有不足。怎么吸引到人呢？唯一能祭出的优势就是，相比一线城市或杭州、西安等热点城市，它们的购房政策相对宽松。因此，这些城市或地区的人口政策，本质上是“以房引人”。当然，也不排除部分城市给楼市托底，甚至有刺激楼市的“小心思”。但笔者认为，当下楼市形势也非昨日，楼市量价对人才政策、人口政策的弹性越来越小了。

　　比如，根据克而瑞统计，8月份松绑外地人购房的上海临港，楼市热潮只维持了1个月(8月新房销售环比大涨148.94%)。9月份，临港板块成交(5.57万平米)环比下跌了43.3%。更早前，4月份宣布“零门槛”落户的石家庄，房价并无反弹，近期还在下跌；6月份南京松绑外围高淳的限购政策，属于城南板块的高淳，三季度楼市走势平稳；去年以来，多次发布人才政策的海口和三亚，房价也在下跌。本质上来讲，“房住不炒”渐进落地，“房价只涨不跌”的预期正在打破，2016-2018年连续三年商品房销量创新高后，供需和预期正在改变。

　　根据笔者对珠三角区域的调研，各大城市中心区二手房挂牌量都在增长，外围区域新房集中放量供应。现在，任何一个片区，都有数个新盘在销售、后续批售还在排队，相互之间争夺客户的竞争非常激烈，折扣力度都比过去“金九银十”要大，去化率普遍在20%-40%。房价上涨预期减弱，可挑选的楼盘增加，潜在买房客户更看重的是规划的配套能否落地。因此，落户政策、人才政策开始与楼市中短期走势脱钩，借助人才、落户政策刺激楼市已不可行。

　　在“房主不炒”落地的关键期，加上国家也明确表态“不以房地产作为刺激经济的短期手段”，这对各地政策调整形成高压态势。因此，长沙、三亚、燕郊已经辟谣了借人才政策松绑限购的传言。另一方面，这些省市也对楼市的新形势有了充分的认识，不管是托底楼市，还是以楼市刺激经济，这个权宜之计的效果越来越不明显。反而，因为再次依赖楼市的短视之举，错失了修复经济发展的产业、人口、公共服务等基础的大好时机，并在区域竞争中落于下风。

　　因此，落户零门槛，绝非买房零门槛。海南落户限制取消后，买房限制依旧，落户之后，仍需要满足至少一名家庭成员，在海南缴税或缴纳社保24个月以上；属于人才的要缴足1年以上社保；非户籍人才在长沙买房，需提供工作证明、24个月工资流水、24个月居住证明、社保在缴证明等；天津滨海新区两个科技园松绑限购，但京籍购房后要3年限售。彻底退出限购、限售，只能导致短期炒作，产业、配套无法落地，最终将是多输的局面；以导入人口为本的政策调整，挡住了炒作，吸引来人口、人才，这才是好的调控政策。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

　　李宇嘉

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