融创中国10月销售点评：销售高增，土储丰富，弹性十足丨机构研报

来源：华创地产研究团队

事件

11月5日，融创中国公布，2019年10月公司实现合同销售金额644.3亿元，同比增长23.3%；实现合同销售面积438.9万平方米，同比增长22.2%。合同销售均价14,680元/平米，同比增长0.9%。1-10月，公司累计实现签约金额4,339.2亿元，同比增长16.9%；实现累计签约面积2,970.7万平方米，同比增长22.5%。

点评

1 10月销售644.3亿、同比+23%，高基数下保持高增，全年目标5,500亿元

10月销售金额644.3亿元，环比+2.4%、同比+23.3%；销售面积438.9万平米，环比+2.0%、同比+22.2%，高基数阶段销售仍保持靓丽；销售均价14,680元/平米，环比+0.4%、同比+0.9%。1-10月，累计销售金额4,339.2亿元，同比+16.9%，较前值+1.1pct，克而瑞排名位居行业第四，排名较上月持平，考虑到推盘和销售高峰期集中在四季度，后续销售排名有望保持领先；累计销售面积2,970.7万平米，同比+22.5%，较前值-0.1pct；累计销售均价14,610元/平米，同比-4.6%。公司19H2预计可售货值约5,722亿元，可售充裕。全年计划销售5,500亿元，对应同比+19.4%，对应19H2可售货值去化率约59%，考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市，预计完成全年销售目标难度不大。

2 把握窗口期积极拿地，土储丰富、质优价低，保障后续销售和结算利润率

按18年末土储1.66亿方、19H1末土储2.04亿方、19H1结转建面536万方、假设并表比例60%、均价1.45万元/平米，估算19H1拿地建面约4,693万方，对应货值约6,805亿元；19Q1公司精准把握拿地窗口期，招拍挂拿地平均溢价率21%，19Q2严控拿地标准，规避拿高价地风险。截至目前，公司总土储2.13亿方，对应货值2.82万亿元，一二线货值占比83%，权益土储1.36亿方，平均土地成本4,307元/平米，占比19H1销售均价仅29.6%。公司土储充裕、成本低、聚焦于一二线，保障后续稳健发展和结算利润率，并预计后续拿地压力较小。

3 投资建议：销售高增，土地丰富，弹性十足，重申“强推”评级

作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索融创中国坚持深耕一二线，以逆周期扩张策略，成功在15-17年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放，净负债率望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。此外，公司作为行业龙头之一也有望充分受益“融资、拿地、销售”集中度三重跳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测5.69、7.38、9.57元，目前对应19/20年PE仅6.1/4.7倍，我们继续看好公司销售和业绩的持续双双高增，维持目标价60.00港元，重申“强推”评级。