广州挂2宗超50亿地块!流拍地卷土重来总价涨5倍

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  11月伊始,广州供地马不停蹄。

  本次挂地有不少“话题性”热点。

  其中包括今年“第一宗流拍地”番禺易兴地块卷土重来,虽然楼面价下调,但地块面积大增,总起拍价已高达55.4亿;

  此外,上月遭遇“无人出价”尴尬的广氮板块,挂出另一宗商住地,起拍价高达52.7亿;

  关于本次挂地的前瞻性解读,且看广州中原研究发展部解读。

  

  聚焦三大看点

  看点一:

  楼面价下调,面积、总价增加,易兴地块顺利出嫁仍存在不少难度

  易兴地块曾于2019年5月挂牌6月出让,起拍价楼面价33838元/m为当时广州土拍史上最高(后被荔湾冷冻厂地块36060元/m打破),最终地块因故流拍。

  同时,广州中原研究发展部认为,6月易兴地块流拍可视为广州2019年土地市场“由热转冷”的转折点。

  自此以后开发商拿地趋于理性,增城、花都多宗“价值与价格不符”的地块相继出现流拍现象;

  除此以外,2019年下半年至今已有8宗商住地因故中止出让,因此本次易兴地块“卷土重来”依然“迷雾重重”,结局尚不明朗。

  虽然对比第一次挂牌,本次易兴地块出让条件中起拍楼面价相对“贴近实际”,由原来3字头下调至2字头,下调幅度达28%。

  

  但对比第一次挂地,本次出让涵盖新光快速以南的“地块三”部分,地块整体面积达13.2万m,总起拍价达55.4亿,总价比原来“猛增”5倍。

  众所周知,年底房企处于“回款冲刺期”,加上下半年以来融资渠道一再收紧,部分房企资金流动相对紧张,

  今年9、10月楼市走势未如理想,房企拿地态度更加审慎。

  其次,该地块配建要求高(1.6万m政府房源,配备相应车位数量,大面积绿地、公路配建等),无形中增加建造成本;

  此外,易兴地块北侧部分(地块一)整体限高仅24米,对于建造设计、产品定位上存在一定难度。 根据广州中原研究发展部调研发现,地块的西侧与金山谷花园、富豪山庄隔路相对,未来可实现配套共享;

  北侧则邻近金山工业园区;而东侧被周边村落、厂房所包围,居住环境略显脏乱。

  

  此外,易兴地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅2公里距离,该填埋场目前尚未停止运作,故存在一定空气污染问题。
即使按照目前易兴地块24268元/ m楼面价计算,未来盈利售价将处于4.8-5万/ m水平,对比现时周边房价以及地块自身条件来看,仍存在明显差距。

  看点二:广氮片区放出大面积地块,但距离地铁、配套稍远,房企如何取舍?
10月24日(原定限时竞价日),广氮AT0607113地块出让被紧急“叫停”。

  该地块直至出让前仍未收到任何报价,“宇宙中心”天河区商住地块面临如此“尴尬”,实属罕见。
根据消息称,部分房企认为广氮AT0607113地块面积仅1.8万m,起拍楼面价高达32000元/m,“发展空间不足,定价能力不强”,最终放弃竞价。
而本次挂出的广氮AT0607084地块占地面积达5.2万m,满足了“大体量需求”。
但起拍楼面价高达34000元/m,总价更是高达52.7亿元。

  广州中原研究发展部认为,该价格对于部分中小型房企而言难以“吞食”,预计该地块以吸纳标杆房企为主。

  

  但需要指出的是,对比此前挂出的广氮AT0607113地块,该地块相对远离地铁(距21号线棠东站约2.5公里步程);
同时距离棠东商圈、超市存在一定距离,就配套条件而言相对欠缺。
因此,面对高价+配套不足,房企如何取舍,我们将拭目以待。

  看点三:荔湾一手可售库存跌至2019年以来新低,广钢地块成“香饽饽”?
广钢板块今年成交表现突出。
尤其3-5月中心区土地市场升温、广钢板块部分项目适当“以价换量”,库存消化提速明显;
截至10月末,荔湾区一手库存降至60.44万m,为2019年以来新低,消化周期仅7.8个月,无限接近6个月“红线”,缺货现象明显。

  

  另一方面,根据广州中原研究发展部十一调研得知,部分广钢项目正酝酿“调价”,尤其今年第四季度部分标杆地项目即将入市。

  因此,“缺货”+“高价地项目入市在即”+“土拍热(冷冻厂地块)”或将带动板块价格变动。

  本次挂出的广钢AF040225-A地块起拍价楼面价为28150元/ m,价格相对适中。

  面对板块缺货,广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激,该地块极有可能成为本轮出让中各路房企重点关注对象。

  挂牌地块分析

  番禺易兴DHJ15-01地块基本信息

  该地块占地面积13.2万m,总计容建面达24.4万m,起拍价55.4亿;

  地块需要配建1.6万m计容的政府回购房,扣除配建部分后,地块起拍楼面价为24268元/ m。

  

  

  除配建回购房外,该地块需要对1.5万m绿地用地,0.7万m道路用地以及幼儿园进行无偿配建。

  值得一提的是,该地块采取“竞自持+摇号”的方式竞拍。

  当两个或以上企业参与竞价时,将直接进入“竞自持”环节,增价幅度为5%(扣除政府回购房源后建筑面积)。

  周边楼价分析

  易兴地块周边大盘林立。地块西侧钟村板块有祈福新村、金山谷、富豪山庄三个成熟社区盘踞。

  目前三个二手项目均价集中在2.6-3.5万元/㎡,一手主要为祈福缤纷汇,价格为3.5万元/㎡。

  需要指出的是,本次出让地块仅“起跑价”已处于2万+高位,意味着即使地块以底价成交,未来产品售价将在4.5-5万/㎡左右,高于周边一二手楼盘售价的50%-100%。

  

  而片区楼盘以刚需大社区为主,客户多以刚需、置换等需求群体居多,与项目的产品定位有所差距;

  因此,未来产品入市是否适合该片区,买家是否愿意接受这一价位,仍是未知之数。

  天河广氮AT0607084地块基本信息

  该地块占地面积为5.2万㎡,建筑面积15.5万㎡,由于其地处岑村机场净空管理范围,因此限高44米;

  根据出让文件显示,目前正在协调岑村机场控高问题,假如协调顺利,建筑限高有望调整至≤60米。

  假如控高调整无法落实,可以适当放宽建筑密度增加30%。

  

  目前地块起拍总价为52.7亿,起拍楼面价34000元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为58亿,到达最高限价时,地块楼面价为37463元/㎡。

  周边楼价分析

  该地块为2019年内起拍楼面价第三高的地块。

  即使以底价成交,未来理论盈利售价亦在6-6.5万元/㎡之间。

  现时天河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟(5万元/㎡),珠江花城(4.9万元/㎡),上述两盘与地块区位条件档次相似,但两盘整体占地面积较大,可构成自给自足“大社区”;

  此外,推进建设多年的保利小新塘旧改项目(保利天汇)预计最快于年内入市

  该项目体量较大,由品牌房企开发,距离智慧城核心区更近,预计未来3年内保利天汇将成为天河重要一手项目。

  

  此外,地块周边二手市场成熟度高,且价格梯度明显,吸引不同价格承受能力买家入市。
如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。
预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区;
预算5万/㎡及以上,可选择距离金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园,相比之下广氮地块缺乏价格优势。

  荔湾广钢AF040225-A地块基本信息

  该地块占地面积1.6万㎡,计容建面7.7万㎡,总起拍价21.8亿,折合起拍楼面价28150元/㎡。

  根据《2019年供地蓝皮书显示》,今年广钢新城仅计划供应2宗商住地。

  即本次挂牌的AF040225-A以及4月由中海夺得的AF040225-B(成交楼面价34665元/㎡),因此地块尤其显得“矜贵”。

  

  周边楼价分析
广钢板块目前在售一手价格集中在4.9-5.2万/㎡之间,但部分高价地转化项目已突破至5.7万/㎡。
随着未来4万+地价的“标杆地”入市,广钢一手价格或将冲击6万/㎡关口。

  

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