“银十”表现不及格!广州二手房成交创5年新低

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  2019年10月1-29日广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3520宗,较9月同期(4527宗)环比下滑22.2%,同比下降23.7%。价格方面,本月二手住宅网签均价为25765元/㎡,环比上月下降5.0%。

  从2015年-2019年的广州二手住宅“银十”成绩单来看,今年银十整体表现“不及格”,成交量为近五年的最低值。

  据小研君监测,现时客户观望情绪加重,上门客数量有所下降,市场需求明显减少。

  本月除国庆黄金周外,其余各周周度成交量仅1000宗水平,成交能力远不及7、8月份。

  

  广州中原研究发展部认为,10月二手市场成交表现一般主要有以下几方面原因:

  (1)部分新房促销力度大,客户分流至一手市场。

  据监测发现,今年不少开发商采取“以价换量”销售策略。

  其中,以朱村热销新房板块的“跑量”盘促销力度较大。

  比如科慧花园项目,前段通过推出特价楼栋单位(单价仅1.8万/ m起)成功抢客,导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

  (2)买方观望情绪浓厚,入市步伐放缓。

  据调研了解,目前市场以买方为主,客户仅遇到“心水”价位才考虑入市,叫价相对强势,容易导致业客双方形成僵持局面。

  加上国庆黄金周期间,选择出游、回乡的买家越来越多,上门客户数量远不及去年同期。

  因此,

  “银十”二手市场整体表现“安静”,成交相对一般。

  

  10月市场热点

  指数下调,客户入市好时机

  现时,二手市场交投氛围较冷,客户入市热情低,成交周期明显拉长。促使经理人对后市信心较弱,指数一度保持在48%-51%的年内低位水平。

  另外,业主方面,由于盘源长时间未能售出,中原业主报价指数出现逐步下调。

  据广州中原研究发展部监测,10月各周报价指数均低于荣枯线50%,基本维持在25-30%之间低位徘徊;

  尤其10月下旬时,报价指数更是下跌至26.4%,超7成业主报价有所下调,幅度在5%左右居多。

  同时,10月录得新增房源数量亦不及9月同期,环比下滑12.6%。

  因此,在业主放盘价出现松动的情况下,作为刚需客,当前是与业主谈判购房入市的一个良好时机,能够有效地减少置业成本。

  

  

  
分区点评
各区成交普降,花都区抗跌性较强
从各区成交情况来看,本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。
其中,天河、荔湾、增城三区跌幅最为明显,1-29日分别成交363宗、151宗、439宗,环比分别下滑31.4%、47.4%、34.3%。
其中,增城区成交占比环比净减2.28%,成交仅仅略高于海珠(438宗)。
另外,需要指出的是,本月花都区成交跌幅最少。整体共成交669宗,环比下滑8.1%,成交超越番禺(667宗),排名全市首位。
花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足,再加上花都近年来基建进度良好,配套设施亦逐步完善,客户对后市信心较强。
因此,虽然广州二手市场表现平淡,但花都区仍有较大的需求。

  

  1、天河区:珠江新城楼市转冷,成交周期拉长至3个月以上
2019年10月,天河区阳光家缘中介网签量为363宗,环比下滑31.4%。
据监测发现,本月天河区二手住宅市场活跃度一般,网签占比有明显下滑;
2019年10月,天河区二手网签占比为10.8%,环比下滑2.5%。
但相对而言,东圃板块亦有较好表现,板块成交热盘主要以骏景花园为主,其成交均价为50221元/平。
另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月珠江新城板块楼市开始逐渐变“冷”,客户观望情绪有所加重,上门客户环比减少2-3成左右,平均成交周期亦拉长至3个月以上。
同时,客户压价相对强势,多盘压价幅度可达总价的5%以上。因此,在客少且压价现象严重的情况下,业主放盘意愿亦有所下滑。
据监测发现,进入10月份以来,珠江新城录得的新增盘源出现逐渐下滑的现象,第43周录得的盘源数量环比下滑达3成左右。
从而导致市场上笋盘略显不足,客户可选择性降低,市场成交胶着。
2、越秀区:客户入市热情低,东风东板块楼价下调
10月,越秀区二手成交宗数为232宗,环比下滑23.7%。
但据广州中原研究发展部监测,本月北京路板块需求相对稳定,成交并无太大波动。
主要由于近期市场上散盘房源充足,而刚需客户对于低总价的散盘房源青睐度较高,成交占比达7成左右,从而市场仍然保持较强活力。
其中,北京路、东川路散盘成交相对活跃,其成交均价分别为53852元/平、36963元/平,套均总价在300万元以下。
另外,据广州中原研究发展部调研了解到,东风东板块二手市场表现“安静”,上门客户数量明显下降,入市热情低,成交周期明显拉长。
在这样的背景下,不少急售业主采取“降价促成交”策略,导致东风东板块部分盘源成交价出现插水下调。
比如同样为70㎡两房的东风广场单位,前段时间成交的一套总价为630万元,但本月同户型单位成交价插水下跌至550万元,总价直降80万元/套。
由此可见,在楼市以“买方市场”为主的背景下,业主需采取一定的降价让利以促成成交,部分放高价的单位或将处于长时间僵持状态。
3、海珠区:区域缺货严重,二手网签占比稳步上扬
10月份,海珠区二手住宅网签宗数为438宗,环比上月下滑13.9%,二手住宅网签均价为35487元/平。
但据监测,海珠区二手住宅网签占比反而出现逐步上升的趋势,2019年4-6月,成交占比仅仅维持在10.5%-10.7%左右的低位水平。
而进入下半年以来,成交占比已经逐步上升,截至2019年10月,海珠区网签占比已达12.4%,环比大增1.0%,较4月占比净增1.9%。
广州中原研究发展部认为,海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于:
一、区域一手缺货相当严重,而竞争对手广钢新城亦没出现大规模的推货活动,导致区域二手置业客户并没受到一手分流的影响,整体市场需求较旺。
二、区域生活配套完善度高,交通网络发达,且优质小区盘源楼龄、价格较天河、越秀有一定优势。从而导致不少改善型客户更愿意成交海珠房源。

  

  4、荔湾区:

  芳村片区房源受青睐,成交占比跃升

  2019年10月,荔湾区二手网签均价为30355元/㎡;阳光家缘中介网签量为151宗,较9月同期下降47.4%。

  据广州中原研究发展部监测发现,本月芳村板块成交占比提升明显,2019年8月成交占比为20.0%,9月提升至26.1%,10月进一步提升至27.2%。

  广州中原研究发展部认为,芳村片区成交占比逐步上升主要有两方面的原因:

  一方面,片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。

  以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右,套均均价为180万元/套,业主议价空间可在5%-8%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。

  另一方面,芳村片区规划利好不断,多条地铁线路规划建设正逐步落成,轨道交通价值逐渐释出,加上未来白鹅潭商务区若建设落成后,片区的楼市价值或将会进一步提升。

  

  5、白云区:罗冲围持续活跃,金沙洲成交有所好转
10月份,白云区二手住宅网签宗数为372宗,环比上月下降15.5%。本月白云区罗冲围板块需求表现稳定,成交与8、9月相当。
2019年10月罗冲围板块中原成交均价为26923元/㎡。
在罗冲围板块中,富力半岛花园为该板块的“明星盘”,主要凭借“配套完善+13号线二期地铁规划”的优势强势吸客,市场需求活跃,为板块成交的重要支撑点,本月成交均价为36582元/㎡。
此外,据广州中原研究发展部调研了解,金沙洲板块“银十”成交氛围同比去年同期有所好转,月均客带看量同比大涨1.3倍左右,去年同期带客看房量在4-5位/周,而至本月整体的带看量可在8-10位/周左右,市场“客少盘多”的状况有所缓解。
目前板块主要成交以楼梯楼房源最为活跃,其中,城西花园、金满家园为板块成交贡献主力,本月成交均价分别为27635元/㎡、23390元/㎡。
主要以30-67㎡一房、两房为主,一房总价集中在60-100万/套之间,两房总价130-150万/套左右,成交的客户多为80、90后刚需客户。
6、番禺区: 钟村板块需求活跃,华南成交略显萎缩
2019年10月,番禺区二手网签均价为24416元/㎡;阳光家缘中介网签量为667宗,环比下降21.1%。
据广州中原研究发展部监测发现,钟村板块则因价格仍相对低洼,2019年10月中原成交均价为30553元/㎡,本月成交仍较为活跃。
本月钟村板块成交较为活跃的除祈福新村外,锦绣生态园成交也较为活跃,2019年10月祈福新村、锦绣生态园中原成交均价分别为26603元/㎡、25758元/㎡。
无论是祈福新村或锦绣生态园,本月均以楼梯楼成交居多,其中祈福新村主要以58-87㎡两房成交为主,成交总价主要集中在150万左右,成交的客户均主要为80、90后刚需客户。
另外,根据中原成交数据显示,本月番禺华南板块成交萎缩相对明显,上门客数量有所下滑,成交能力明显不及去年同期。
华南板块成交胶着主要有两方面原因:
一方面,板块价格相对较高,2019年10月中原成交均价为39541元/㎡,且热销楼盘多以大面积房源为主,入市门槛高。但目前市场走势不明朗,改善客户观望情绪浓厚,入市更为谨慎、理性,加上板块业主让利幅度不明显,促使整体成交受阻。
另一方面,本月华南板块及周边有较多优质新房项目开盘、加推,如珠江泊世湾、广地花园、亚运城等。对于华南板块二手市场有较大冲击,不少二手置业客户转移至新房市场,促使本月成交下滑明显。
预测
11月周度成交或延续千宗水平,价格保持稳定
10月剔除国庆黄金周成交后,其它周周度成交量亦仅在1000宗左右,周度成交属于年内低位水平。
从业主方面来看,部分业主因放盘时间过长未出售,业主让利已经成为较普遍现象;
从客户层面来看,现客户观望情绪相对较重,遇到价格合适的“心水”房源才会出手购买,入市十分谨慎、理性。
同时,由于接近年末,不少开发商将面临冲业绩的压力,或将加大“以价换量”促销力度。届时一手分流问题将有所加剧。
在此背景下,广州中原研究发展部预测,二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平,难起较大的波动,而价格将持续稳定。

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