巩志芳说法：业主和物业发生纠纷责任如何认定（上）

“我要和你们反映，咱们小区停车位不够，垃圾桶设置不合理……”

“房子住了这么多年，现在设备陈旧，有质量问题了，是业主自己修，还是有人来担责？”

“物业费收不上来，我们工作也没办法开展了。”

……

近年来，随着城市化进程的快速发展，业主与物业之间的纠纷也呈不断上升趋势，因小区停车难、管理难、房屋质量不佳等问题引发的物业纠纷时有发生。这些物业纠纷涉及面广，具有复杂性，与广大业主息息相关，更需要妥善解决。本文列举了最高院发布的数个经典物业服务合同纠纷案例，涵盖了目前大多数的物业服务合同纠纷类型，希望能够对业主或者物业公司有所帮助。

1.物业服务企业对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主财产损害的，应承担违约责任——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

来源：最高人民法院公报 2013年第5期（总第199期）

案例释疑：

Q：什么是小区共用部分？

A: 物业小区内的共用部分一般包括：（1）建筑物的基本构造方面，例如支柱、屋顶等；（2）建筑物的共用部位及其附属物，例如楼梯、消防设备等；（3）建筑物所占有的地基的使用权；（4）住宅小区的公益性活动场所等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设备，还有小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的除外，原则上应当属于全体住宅小区的业主共有。

2.在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

本案要旨：根据《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

来源：最高人民法院公报 2010年第5期（总第163期）

案例释疑：

Q：这种收益都有哪些类型？

A: 如占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益；公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益；公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益。

3.业主虽因不可抗力遭受财产损害，但物业公司未尽防范及提醒义务的，仍应承担相应的赔偿责任——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

案号：（2015）厦民终字第22号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

4. 未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案

本案要旨：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。

案号: （2012）渝北法民初字第15547号

5. 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

本案要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

案号: （2015）浙杭民终字第1704号

6. 在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位——北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许。

案号:（2013）一中民终字第14415号

案例释疑：

Q：业主委员会的成立流程是什么？

A：一般情况下，业主委员会有两种产生方式：

1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；

2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

具体流程：业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请——街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组——筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主——筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人——选举业主委员会人选，审议议案——申请登记业主委员会，自产生之日起15日内，持上述文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续——核准批复。

7.产业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受产业园区物业管理条例的约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。

案号:（2014）厦民终字第1735号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

8.业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

案号:（2014）沪二中民二（民）终字第222号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

9.前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于该类事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

案号:（2011）穗中法民五终字第3025号

来源：人民法院案例选.总第85辑（2013.3）

10.业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

本案要旨：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案号:（2011）厦民终字第656号

来源：人民法院案例选.总第83辑（2013.1）

北京衡宁律师事务所 巩志芳律师

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