已经出租的房屋，被法院查封，承租人能否继续居住？

法律知识要点：承租人与出租人签订的房屋租赁合同已经成立并生效，出租人已交付房屋给承租人使用，承租人也按时支付了租金。但是，有的出租人因涉及诉讼，已经出租的房屋，突然被法院查封了，承租人能否继续居住在该屋内，租赁合同是否有效？

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

从上述的法律条款分析，已经出租的房屋，被法院查封后，对租赁合同是否有影响，关键在于房屋租赁合同成立的时间，如果成立在房屋设了定其它物权之前或者保全措施之前，则已经成立的租赁合同关系不受影响。否则，在此之后成立租赁关系的，则不能产生对抗效力债权人的效力。

例如“买卖不破租赁”，这一规则是各国法律当中的通行规定，意思是租赁关系成立在前的，如果后面房屋的所有权发生变动的，对原有的租赁不受影响，承租人可以继续按照有的租赁合同，要求该房屋新的产权人应继续履行原租赁合同义务。同理，房屋抵押亦是如此。

当然，房屋被查封后，出租人仍然出租的，租赁合同并不是无效，而是不能对抗债权人，最后导致房屋租赁合同无法履行的，承租人只能请求出租人承担违约责任、赔偿损失等法律责任。

在实务中，有被执行人为了逃避执行，与第三人串通，把法院已查封的房屋，用倒签日期的方式将房屋出租出去，租赁最长的有二十年，并约定一次性收取租金等等。其实这种方法不可取的，没有实际履行的房屋租赁合同很容易查证，并且法院还可以因此对当事人罚款、拘留甚至是追究刑事责任，这样的案例已经大量存在。所以，笔者不建议当事人通过这种违法的方式来逃避执行，最终可能会得不偿失。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

2011年5月11日，经抵押权登记部门登记，陈某宙、周某浪为第三人工贸公司提供担保，作为抵押人与抵押权人某银行某地支行，就某地的房屋设立最高额抵押权，约定就2011年5月9日至2014年12月31日之前第三人工贸公司对某银行某地支行所发生的借款提供担保，抵押的债权最高额为6560400元，抵押权证为:第988号。

该抵押权设立后，第三人工贸公司陆续向某银行某地支行借款700万元，至2012年12月24日第三人工贸公司未归还上述700万元借款，上述700万元尚在借款期限内。经陈某宙、周某浪、某银行某地支行申请，抵押权登记部门于2012年12月24日对该抵押权注销登记。于同日即2012年12月24日，经抵押权登记部门登记，被告陈某宙、周某浪将某地的房屋设立最高额抵押权，抵押的债权最高额提高为7000000元，抵押权证为：第988号；约定就2012年12月17日至2014年12月31日止第三人工贸公司对某银行某地支行所发生的借款提供担保。

第三人工贸公司在此期间向某银行某地支行借款未归还，法院作出判决：工贸公司归还某银行某地支行的借款700万元及利息、罚息、复利；二、抵押物某地的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿上述债务。

该院在执行案件过程中，查封某地的房屋，并于2014年9月23日张贴腾房公告，责令叶某东腾房。叶某东提起执行异议，法院于2016年9月21日作出执行裁定，驳回叶某东的异议请求。现叶某东向该院提起执行异议之诉，请求确认与陈某宙、周某浪签订的《房屋租赁合同有效》，并继续履行。

判决要点

法院审理认为：该案的前后两份最高额抵押合同起止时间上能完全相连，两份最高额抵押合同的抵押权注销、登记设立时间能在2012年12月24日相互衔接，且借款期限、归还借款时间跨越两份抵押权注销、登记设立的衔接点；故应认定两份最高额抵押合同的抵押权具有延续性，抵押权的设立时间应认定为2011年5月11日。

因该抵押权设立的时间早于原告主张的房屋租赁合同订立时间2012年6月10日、房屋占有时间2012年9月之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告叶某东不得以该租赁关系对抗抵押权。法院可以依法对涉诉房屋查封、强制腾房及拍卖、变卖，故对原告叶某东的诉请，应予驳回。

判决结果

综上，法院判决：驳回原告叶某东的诉讼请求。

律师点评

在该案中，陈某宙、周某浪为工贸公司向某银行某地支行借款，而用名下房屋为工贸公司设定抵押，抵押成立的时间为2011年5月11日，房屋租赁合同订立时间2012年6月10日。陈某宙、周某浪与叶某东的租赁合同成立在抵押权设定之后，成立在后的租赁关系，不得对抗在先的抵押权。据此，法院判决驳回叶某东请求继续履行租赁合同的诉讼请求。

这个案例也给广大承租人警视，涉及重大权益的租赁合同，作为承租人不但要查验产权证件，而且还应当查证房屋有无设定其它物权，否则租赁合同签订后，将来也可能无法履行，会给承租人造成重大损失。