《中国经济周刊》记者 宋杰 | 上海报道
新盘售楼处的电话，原本是房企最直接联系客户的渠道，如今却被销售人员搁置成忙音；想象中理应笑脸相迎的售楼小姐，连名片也不愿意给；要看豪宅可以，请出具资产证明；购房者明知房屋质量不靠谱，买它只图便宜……
10月，《中国经济周刊》记者实地探访沪上多个热门楼盘发现： 上海楼市各方最近的"表情"有些奇怪，有的送宝马、送手机搞营销，而有的干脆闭门谢客。
徐汇滨江某热销楼盘见闻：销售电话被人为搁置
10月7日，有媒体报道称，位于上海市徐汇区龙华板块的一个楼盘在黄金周期间闭门谢客，门口保安对看盘者称：售楼处没人，节后再来吧。
近日，记者来到百汇园二期销售中心，只见硕大的展厅内空无一人。等到下午2点半，记者刚想走，迎面走来了两女一男，他们谈笑风生地走向前台位置坐下。
上海房掌柜公众号的数据，百汇园二期于今年8月中旬时开盘379套房源，284组认筹，最终卖了218套，去化近6成，仍有约161套房源未成交。
这个数据对吗？记者向其中自称为销售的女士询问。该位女士向旁边指了指边上说："那个墙壁上房型样子都有，你自己看；余盘有，但数量及开盘日期我们都不知道，上一次开盘也是当天通知、第二天就认筹的。"
令看房者诧异的是，"这些买到的人是怎么知道开盘的？认筹金额要284万元，之后冻结银行资金约要上千万才有购房资格，如果不是事先知道开盘时间，根本来不及准备资金啊。怎么可能今天知道、明天认筹就能准备好千万元金额呢？"现场一位看房者问销售人员。
"一传十十传百呗，我也不知道别人是怎么知道的，"该女士答道。
记者在采访中无意中发现，售楼处的两个固定电话不知为何被搁置为忙音状态。现场多名购房者也表示，就是因为电话打不通、只能亲自跑现场询问余盘开盘时间。
售楼处的表现如此反常，其底气或许就来自价格优势。中原地产市场分析师卢文曦说，徐汇滨江板块的二手房次新房售价普遍在10万元/㎡以上。
采访中，记者偶遇了一对来为女儿看房的老夫妻，他们看着售楼处告示栏里此前一次的销售记录，一位老人说："你看，最高卖10万多元（每平米），而7楼、9楼都是卖7万多元（每平米），新房反而要比二手房便宜啊。"
"只要比周边卖的便宜，你就能创造出奇迹"
有地产行业观察人士告诉《中国经济周刊》记者，某知名房企在刚刚过去的9月，创造了房地产史上单月销售最高纪录。"这说明什么？当今楼市，其他不用看，就是看价格。在这种情况下，什么产品品质、地段、都不是消费者考虑的标准，只要是比周边卖得便宜，就能创造出奇迹。"
他表示，最近三年，许多楼盘品质都不咋地，前几年地王频现，大家拍的地那么贵，都想博一把，但很多人都低估了政府"房住不炒"的决心，不管开发商拿地价格是多少，销售时不能超过周边房价的15%。在这样的情况下，备案价不跟地价走，为了控制成本，开发商压力也确实很大，只能减配。
他以上海某楼盘为例，该小区备案均价为5万多，比周边楼盘便宜1000-2000元/平米，就卖得特别快。"我有朋友买了，但他们说‘我们就图它便宜，也没有打算住一辈子。房子好不好各方面都没关系。几年后卖掉就能多赚个几十万’。"
上海楼市日趋理性，二手房议价范围维持在3%-5%左右
中国指数研究院10月8日发布的统计数据显示，"十一"黄金周期间，14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%，其中，一线城市同比下降36.4%，上海楼市在"十一"长假期间成交降幅显著，同比下降95%。
上海中原地产监测数据显示，国庆期间，上海二手房新增挂牌7509套，是下半年以来挂牌新增量最低的一周，比去年同期减少21.3%。
《中国经济周刊》记者从一些中介门店了解到，卖家挂牌价格仍以市场价为主，部分心态比较平和的房东会主动下调1-2个点挂牌，增加看房量，促进成交。目前议价范围还是维持在3%-5%，但是一些品质较好的房源在价格让步下容易快速达成交易。
中原地产市场分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时表示，当前楼市已经稳定，买家没有入市急迫感。上海板块分化还不是特别明显，刚需项目去化都还不错；市中心范围内的新开盘项目，如果价格倒挂明显，去化率能在50%以上。比如前滩的项目出现近期少见的超过100%认筹的现象。
上述地产业观察人士表示，近两年上海房价最高已下浮15%，买房者的心态是"不着急"。"据我们监测到的数据看，上海的二手房成交平均周期正在被逐渐拉长，平均的成交时间是40天左右，现在大家就是比拼价格，你想要快点出手卖的就必须卖的是最便宜的。既然楼市在下调，说不定年底房价更便宜呢，何必赶在9月或10月买房。 "
中原地产首席分析师张大伟表示，"从市场看，2019年来，房价调整开始出现从点到区域的现象。像上海这样的热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。"
从土地市场来看，卢文曦分析，9月上海土地拍卖市场只有个别地块出现10%左右的溢价率，绝大部分土地还是底价成交，即便是一些热门区域的土地拍卖也没有出现新的地王，说明市场越来越理性。
编辑：李永华
编审：张伟
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