关注今天的大东三连拍?铁西地价能否创新高?这些你最好先看看

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  日前,沈阳市自然资源局官网公布了DD-19002号望花城中村-7等4宗地块将于11月5日拍卖的公告。其中大东区的望花城中村-7、望花城中村-8、望花城中村-9地块规划为二类居住用地,铁西区的沈阳工业大学兴顺校区地块规划为二类居住用地(R2)、商业用地(B1)。4宗地块总用地面积231362.56平,起拍总价29.65亿元。

  

  其中,望花城中村三宗连号地块紧邻中粮·花熙祥雲,周边还有保利中粮·堂悦、旭辉·东樾城等品牌项目,地处榆林大街西,位居道路交汇处,区位昭示性较强,品牌房企齐聚发力,共振共营板块发展,具有一定的可开发价值。

  值得关注的是,三宗地块为大东区于2019年1月24日举办的房地产企业座谈会上重点推介的20宗地块中的三宗连号地块,万达、富力、万科、金地、碧桂园、旭辉、绿地、金科、中粮、阳光城、龙湖、保利等20家知名房地产企业代表出席参加了此次活动。

  据统计,截至10月末,20宗地块中,已成交地块有4宗,望花城中村7、8、9号地块也将于11月5日拍卖出让,其他地块暂无相关入市最新动态,仅724周边地块有相关调整。

  

  望花起拍价2年上涨45%,成交趋稳

  谈及望花城中村3宗连号地块,不得不提及周边的两个重点项目,保利中粮·堂悦与中粮·花熙祥雲。2017年8月30日,中粮以楼面价5500元/建筑平方米、总计7.85亿元竞得职业技术学院地块归属权,溢价率119%。该地块最终由保利、中粮联合打造,案名为保利中粮·堂悦,两大央企强强联合,改善升级片区居住环境品质。

  中粮开疆拓土的脚步并未停歇,或者说只是进军大东区的开始。2017年12月27日,望花城中村-6地块入市拍卖,中粮、旭辉、龙湖、美的等多家品牌房企参拍,最终被中粮以楼面价5600元/建筑平方米、总计6.2亿元竞得,溢价率为47.4%,后期项目案名定为中粮·花熙祥雲。

  两宗土地成交价在5500元/建筑平方米左右,时至今天,望花城中村7、8、9三宗连号地块起拍楼面价均为5510元/建筑平方米,当初的成交价已成为今天的起拍价,2年间上涨了45%。有的人会误以为2年地价的上涨直接导致房价的上升,那你忽略了目前土地市场的走势与企业拿地意向度。

  从今年大东区已成交的4宗地块上来看,平均楼面价为5087元/建筑平方米,其中的榆林安置房北-1、2两宗地块与望花城中村三宗连号地块距离不足1千米,成交楼面价为5700元/建筑平方米,溢价率9.6%,与2年前的望花城中村-6地块成交楼面价基本持平。

  

  地价破“6”,是望花板块地市发展转折点

  每个区域的市场情况不同,不能用某区的高买高涨来预判大东区的地市发展,进而推断房价的高位走势。地块成交价格不仅看历史发展,最重要的应以其规划、周边环境及配套成熟度来衡量成交价位的可能性。就望花城中村三宗连号地块而言,虽占有道路交通之优势,但居住氛围与生活配套略差,不足以定价太高。

  

  从图表中可清晰看出,地价分水岭位于2016年-2017年,土地起拍价开始呈现明显上涨趋势,单位价差从400元到1300元,再到9月3日旭辉竞得的2宗地块,价格差扩大至1400元。11月5日即将拍卖的三宗地块起拍价5510元,与之前对比,呈回落趋稳态势。

  从成交楼面价来看,分水岭愈加明显,2016年之前成交楼面均价为2399元/建筑平方米,而2017至今,上升至5600元/建筑平方米,翻倍上涨。主要原因归结于保利与中粮两大央企进驻大东区布局,打造品牌产品的推动;还有就是望花板块整体配套建设与区域经济发展的提升。对于11月5日的三宗地块而言,成交价能否破“6”,值得期待。

  铁西城心高地,成交单价创新高的几率有多大?

  11月5日推出的沈阳工业大学兴顺校区地块位于铁西区主城区,北接南十三马路,近临沈辽路万达广场,中小学教育资源配齐,它的出现瞬间震荡房产圈层。一是该地块具有深厚的年代印记,经过历史的洗礼后即将入市翻新改建成居住社区,勾起了老铁西、老沈阳人对区域发展的回忆与地缘情愫,不知未来能否传承地块的价值属性。

  

  二是,作为铁西区主城核心位置,可以说配套与居住氛围相当之成熟,除了周边部分小区面貌略有陈旧,但随着城市房屋改造翻新工程的进行,旧貌逐渐换新颜。同时,地块紧邻主干道,出行便捷,昭示性强。上述优点对未来土地施工与产品排布打造了良好的基础环境。

  回到地块本身,用地面积59158.22平,用地性质为二类居住用地(R2)、商业用地(B1),起拍单价8200元/建筑平方米,最高限价10600元/建筑平方米。根据要求,该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式,在沈阳土地市场上也尚属首次。

  地价等于二手房价,改善产品呼之欲出

  10月份,艳粉板块二手房价为8674元/平,与地块仅相隔一条沈辽中路,路南房价等于路北地价,未来地块打造的产品或将以改善型为主。这一点从客群与区位同样值得推敲。目前铁西主城区新房销售均价已逼近15000元/平,客群皆以刚改与改善为主。较前成交的两宗“公园住宅”目前销售价格区间在15000-20000元/平,均为高端改善系列产品。

  再者,从地块用地面积与容积率上来看,为年内铁西区用地面积最大的地块,在容积率基本保持不变的情况下,产品排布必然以高低配为主。限高80米并有12%的商业规划,预计未来产品高层大约23层,面积90-120平,洋房110-150平,城心墅的概率不大。

  

  总结

  10月份沈阳供地5宗,成交4宗,均为挂牌零溢价出让,节奏有所放缓。11月初,土拍模式回归,能否激增企业拿地热情、刷新铁西土地成交单价历史、望花地价破“6”,值得期待。

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