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新力突围:江西最大房企闯关上市

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10月30日,新力控股集团正式在港招股,并计划在11月15日于港交所挂牌上市。

招股书显示,新力控股近几年一直是江西市场最大的房企,2018年在当地的签约销售额约540亿,是第二名绿地控股的两倍多。新力控股在2017年将总部从南昌搬迁至上海,此前后快速将版图延伸至惠州、长沙、武汉等核心二线城市,尤其以惠州为重。

随着全国化布局进入收获期,新力控股三年多来业绩快速增长。2016-2018年,新力控股营收分别为22.23亿、52.41亿、84.16亿,复合年增长率高达94.6%,远高于同期排队上市的奥山控股、海伦堡。截至2019年7月31日,新力控股有77个项目已开始预售,总建筑面积约为97万平方米,2019年销售规模预计将更进一步。

新力控股的行业排名亦进步迅速。据第三方研究机构克而瑞统计,2016年进入房企TOP100,2018年进入房企TOP50,2019年位列第39名。

从去年开始,中小房企涌起赴港上市潮,新力控股亦在今年5月底递交招股书,10月23日顺利通过聆讯,计划在11月15日挂牌港交所,市值将超百亿港元。

新力控股即将是今年第四家成功上市的内地房企。德信中国(2019.HK)、银城国际控股(1902.HK)分别在2月、3月挂牌,中梁控股(2772.HK)7月挂牌,此后港股市场进入淡季,多家仍在排队的中小房企至今无进一步的消息。但进入10月后,港股市场回暖,为新力控股打开了很好的上市时间窗。与前面三家房企相比,新力控股融资规模超18亿港币,仅次于中梁。

成长密码

2010年,新力控股的前身江西新力置业成立于江西。当年,新力在南昌红谷滩CBD北侧以2.28亿元拿下一块风水宝地,三年磨一剑打造“新力帝泊湾”项目。这个英伦风格的精品小区在2012年底亮相,从此奠定新力在江西地产界的地位。

新力控股成功的关键是抓住了二线核心城市房价腾飞的契机。2010年-2018年,南昌房产价格已从5000元左右涨到万元以上,惠州市场也在2016-2017年期间迅速起飞。招股书显示,新力控股的物业项目2016年平均售价6246元,但今年的平均售价已在9000元以上。

截至今年7月底,新力控股拥有110个项目,覆盖全国11个省份27座城市。新力控股将产品线划分为分别面向首次置业者的“湾系”住宅、家庭升级者的“园系”住宅、高收入家庭的“悦系”住宅,“湾系”是新力核心产品,但近两年随着二次置换需求的上升,“园系”住宅销售额占比已上升到20%以上。

从2016年起特别是总部搬迁至上海后,新力控股先后南下、北上,西进,已布局全国27个城市,拥有超过1500万平米建筑面积的土储。其中江西市场土储约占半数,大湾区占23%,其次为华中华西(长沙、武汉、成都等地)以及长三角地区,均为潜力巨大的核心城市。

招股书显示,新力控股的盈利水平逐年翻番,2016-2018年净利分别为1.31亿、2.78亿、5.55亿,复合年增长率约105.9%。从毛利率看,新力控股的毛利率已从2016年的24.7%上升到2018年的37.3%,远高于行业平均水平。受益于净利润的大幅增长,新力的股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。

新力控股的快速发展,首先得益于区域深耕策略,其次与并购拿地模式紧密相关。招股书显示,新力控股在2016、2017年发展高峰期所获地块中,大多数来自于并购。以这两年贡献较大的惠州为例,新力控股进入惠州时收购了多个项目。这导致新力控股较好的控制了土地成本。2016年-2018年,新力控股的土地成本仅为1184元、1274元、1129元,稳定控制在销售成本的25%左右。

此外,大量并购成熟项目,比如2017年并购的惠州项目当年年底即可预售。

不过,目前新力控股扩充土储的途径已变得更为多元化。2018年后,除了加大公开招拍挂拿地力度,新力也联手其他房企联合拿地,同时在旧改项目上频频出手。今年7月,新力控股被曝参与了广州增城一项高达200亿的旧改项目。

财务改善

大多数成长型房企均面临负债陡增问题,新力控股也不例外。

2016年-2018年,新力控股净资本负债率为1.9、2.7、2.4,截至2019年4月30日达到3.1。最新的数据(截至2019年8月31日)显示,新力控股有息负债总计309亿——包括银行贷款121亿、信托167亿、债券10亿。不过,从新力控股的负债增速看,2018年增幅73.4%已较2017年的116%大幅下降。

新力控股的短期负债较为稳定,长短债比例较为合理。招股书显示,短债最新规模是117亿,含银行贷款28亿、信托等89亿,约占总有息负债的1/3。新力控股截至4月30日持有约96亿现金,较2017年底不到30亿已有大幅提升,加上此次上市募资,已经基本能够覆盖短债。

房企的现金流安全度主要依赖销售周转。新力控股今年销售增速不减,这意味着新力控股拥有更灵活的资金能力。此外,成长型房企上市后融资渠道更加多元,也会进一步提高财务稳健度。

新力控股上市后依然业绩可期,丰富的项目和土地储备支撑了其未来数年的增速。随着前期布局红利的释放,新力控股今年继续保持快速增长,前四个月营收57.1亿,达到去年全年的2/3,实现净利2.82亿,同比增幅超过500%。目前新力控股110个项目的建筑面积达1500万平方米,在建项目面积近1300万平方米。

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